분양가상한제 실거주 유예 어떻게 되고, 분양가상한제 뜻과 장단점 5가지는 무엇일까요?
서민들의 내 집 마련 기회를 제공하고 투기를 억제하기 위한 다양한 부동산 정책들이 있습니다. 그 중에서도 분양가상한제는 건설사 이익을 최소화하면서 실수요자들에게 혜택을 주는 제도입니다
하지만 이 제도의 장점들도 있지만 단점이나 개선해야 할 사항들도 많습니다. 특히 2024년2월29일 개정된 분양가상한제 실거주 유예도 잘 알아야 합니다.
1. 분양가상한제
1) 분양가상한제 뜻
분양가상한제는 주택법에 따라 신규 공급되는 아파트 등의 가격을 시장 평균가격 이하로 규제하여 공급하는 것을 말합니다. 건축비와 택지비를 기반으로 산정 된 분양가에 일정한 가산비용을 더해 결정합니다.
국토교통부장관이 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비가 기준이 됩니다. 과도한 주택 가격 상승을 억제하고 투명한 주택 시장 조성이 목적입니다.
2) 변천 과정
1977년 처음 도입되었고 주택 시장 가격 안정화에 기여하고 있습니다. 하지만 주택 공급의 위축과 부동산 시장의 혼란을 초래하기도 했습니다
그래서 1989년에는 원가 연동제로 전환하였다가 1999년에는 일시적 폐지했고 2005년에는 재도입 되었습니다.
2019년에는 주택법 시행령 개정을 통해 민간 택지아파트에 대한 적용 조건을 완화하였습니다. 하지만 여전히 지금도 많은 문제점들이 있고 개선해야 할 것들도 많습니다..
3) 산정기준
현재 분양가상한제는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 선정된 일부 지역과 공공택지 내 공동주택에 적용됩니다. 2020년 7월 이후로는 수도권 대부분 지역 및 지방 대도시에도 확대 적용되었습니다.
분양가 산정에는 택지비와 건축비를 포함한 다양한 비용이 포함되는데 공사비, 간접비 등도 포함됩니다.
신규 분양 아파트는 분양가상한제 전매제한을 통해 단기 시세 차익을 목적으로 하는 투기 수요를 억제하고 있습니다.
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2. 분양가상한제 장점 5가지
1) 과도한 이익 억제
건설업체가 주택을 과도한 가격으로 판매하여 큰 이익을 얻는 것을 제한합니다. 건설사의 무분별한 가격 책정을 방지하고 주택시장 안정를 위해 정부가 정책, 시책, 지침 등으로 통제합니다.
2) 내 집 마련 기회 제공
분양가가 낮기 때문에 주택가격도 그것에 비례해서 낮아질 수 밖에 없습니다. 그래서 서민들이 시세보다 저렴한 가격으로 주택을 공급 받을 수 있도록 도와 줍니다.
서민층이나 무주택자들에게 우선 공급하는 등의 정책을 병행함으로써 내 집 마련 기회를 제공하고 있습니다.
3) 투기 차단
분양권 전매제한 규정으로 투기나 투자자들을 차단하는 역할을 합니다. 실수요 중심의 주택시장 환경을 조성합니다..
4) 분양가 상승 억제
건설 비용과 택지 비용을 기준으로 분양가를 산정함으로써 무분별한 분양가 상승을 막습니다. 그래서 주택시장 안정화와 실수요자 부담을 경감시키는 효과가 있습니다.
5) 주택시장 안정
주택시장 과열과 투기를 차단함으로서 주택시장 안정화에 기여합니다. 즉 정부가 분양가에 대해 어느 정도 관여하기 때문에 투기를 방지하고 주택 가격 안정화에 기여합니다.
하지만 자유시장 원리에 부합되지 않는다는 지적들도 많습니다. 그래서 다음과 같은 분양가상한제 단점 5가지도 있습니다.
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4. 분양가상한제 단점 5가지
1) 주택 품질 저하 우려
분양가상한제 조건을 충족시키기 위해 건설사는 비용절감 등을 하게 됩니다. 그래서 건축 자재나 시공 품질이 저하될 수 있습니다. 주택 구입가격은 낮지만 주거 만족도 저하와 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.
2) 공급 위축 우려
건설사는 수익 창출을 주 목적으로 하는 영리단체입니다. 따라서 정부가 이 제도를 통해 분양가를 규제하고 간섭하면 건설사는 이런 형태의 신축공사를 기피하게 됩니다.
그래서 장기적으로 주택공급 물량 부족으로 이어지면서 주택시장 안정성에 악영향을 미치게 됩니다. 그 결과로 주택가격 상승 요인이 될 수 있습니다
3) 재개발 재건축 위축
건설사의 수익성 하락은 재개발이나 재건축 사업에 대한 투자를 위축하게 만듭니다. 그래서 도심 내 노후화 된 주거 환경 개선과 신규 주택 공급을 저해하므로 도시 활력 감소로 이어질 수 있습니다.
4) 청약 과열
시세 대비해서 저렴한 가격으로 분양가가 책정되면 청약 과열로 이어질 수 있습니다. 그래서 예전에는 ‘로또 청약’이라는 과열현상이 생기기도 했습니다.
실수요자보다는 투기자들이 많아지면서 청약 시장 불안정성을 초래하고 실수요자 당첨 기회가 줄어 들게 하는 단점이 있습니다.
5) 시장 가격 불일치
분양가와 시장 가격 격차는 주변 지역 시세에 비정상적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그래서 장기적으로 시장 왜곡을 초래하고, 주택 시장의 건전한 발전을 저해하게 됩니다
위와 같은 상한제분양가 단점 외에도 많은 문제점들과 개선해야 할 것들도 많다고 합니다
5. 분양가상한제 실거주 유예 폐지
1) 분양가상한제 실거주 기간
주택 시장의 과열을 방지하고 실수요자 보호를 목적으로 도입된 제도입니다. 그래서 당첨자는 일정기간 실거주 의무 조항이 있습니다. 즉 분양가상한제 전매제한이 있다는 것입니다.
당첨자는 실거주 의무 기간(전매제한)인 2년에서 최대 5년간 거주해야 합니다. 단기적 투자를 억제하고 실수요자가 분양에 참여하기 위함입니다.
하지만 실수요자 유동성이 제한되고 실제 거주에 따른 부담이 커진다는 지적이 지속되었습니다. 그래서 부동산 시장 경기 활성화와 실수요자의 그러한 부담을 줄여 주기 위해서 실거주가 유예되었습니다
2) 분양가상한제 실거주 유예
2024년2월29일 실거주 의무를 유예하는 내용이 국회를 통과하였습니다. 그래서 최초 입주 가능일로부터 3년간은 실거주 의무를 유예하였습니다.
따라서 분양자는 입주 초기에 임대차 계약을 통해 세입자를 모집하고 이를 통한 보증금으로 잔금을 납부할 수 있게 되었습니다. 이러한 유예 조정은 약49,000가구에 긍정적 영향을 미치면서 전셋값 하락 효과까지 기대하고 있습니다.
이번 조치는 침체된 부동산 분양 경기를 활성화하고 실수요자 부담을 줄이는 효과를 기대하고 있습니다. 하지만 임대인과 임차인 간의 분쟁 가능성은 여전히 남아 있습니다.
임차인의 계약갱신청구권 등에 대한 문제 뿐만 아니라 투기 조장 우려도 있다고 합니다.
이번 실거주 전매제한 유예 조치는 실수요자 및 잠재적 구매자에게 새로운 기회를 제공합니다. 하지만 많은 비용이 투입되는 것이기 때문에 꼼꼼하고 신중한 검토와 분석이 꼭 필요합니다
♠입주권 vs 분양권 차이와 장단점!!전매제한과 주택수 포함 시기?!!
♠주택 청약통장 해지 vs 유지와 장단점!!청약1순위 조건
♠전용면적 vs 공급면적 vs 공용면적 vs 계약면적 차이!!아파트 vs 오피스텔 장단점!!