장기수선충당금 반환거부 대처방법은 어떻게 되고 소멸시효와 임차인 부담 특약 효력 있을까요?
일정한 규모의 공동주택이나 오피스텔은 장기수선충당금을 매달 적립해야 합니다. 건물의 유지, 보수 등을 하기 위해서 공동주택법에 적립하도록 되어 있기 때문입니다.
적립은 관리비 금액에 포함되어 있고, 전세나 월세는 세입자가 대신 납부합니다. 그래서 이사 갈 때에는 반드시 집주인에게 돌려 받아야 합니다
1. 장기수선충당금이란?!!
장기수선충당금은 아파트 및 기타 공동주택에서 필수적인 시설 보수 및 교체 작업을 위해 적립되는 자금입니다. 주택관리비 일부로 집 주인에게 부과되며 공동주택의 장기 유지,보수 계획에 따라 사용됩니다.
「주택법」 제47조에 의거, 공동주택을 건설, 공급, 리모델링하는 사업자는 필수적으로 이러한 장기수선 계획을 수립하고 제출해야 합니다. 이 계획은 주기적으로 검토되어 조정될 수 있고 입주자대표회의에서 결정합니다.
사용승인일로부터 1년이내인 건축물과 분양되지 않은 세대는 사업주체가 부담합니다. 하지만 1년 이후부터는 소유자가 매월 부담하도록 되어 있습니다.
2. 장기수선충당금 부담주체
공동주택의 유지 및 보수를 위한 필수 자금으로 주택 소유자가 부담하도록 규정되어 있습니다. 공동주택관리법 시행령제31조7항 규정에 의하면 주택 소유자가 매달 납부할 책임이 있습니다
하지만 소유자가 해당 주택에 거주하지 않고 전세나 월세 임대를 한 경우에는 임차인이 대신 납부합니다. 관리비 항목에 포함되어 부과되고 관리비는 거주하는 기간동안에는 임차인이 납부하기 때문입니다.
그래서 장기수선충당금은 임차인이 이사 갈 때에는 반드시 돌려 받아야 할 돈입니다. 집주인을 대신해서 매달 납부하였기 때문입니다
3. 장기수선충당금 과태료
공동주택관리법에 의하면 3백세대 이상의 공동주택은 장기수선충당금을 반드시 납부하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 납부하지 않으면 최대 500만원 과태료가 부과될 수 있습니다.
공동주택의 안정적 유지 및 관리를 위해 필요 자금이나 장기적인 가치 보존과 주민들의 삶의 질 향상을 목적으로 하기 때문입니다.
그래서 이 자금의 적절한 관리와 납부는 공동주택에서 생활하는 모든 사람들의 의무입니다.
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4. 장기수선충당금 납부대상과 시기
장기수선충당금 납부대상은 공동주택입니다. 따라서 오피스텔이라고 해도 사무용 오피스텔은 납부대상이 아니지만 주거용 오피스텔은 납부 대상입니다.
공동주택관리법 제29조와 제30조에 따른 장기수선충당금 납부대상은 다음과 같습니다
- 300세대 이상의 공동주택
- 중앙집중식 난방 방식 또는 승강기가 설치된 공동주택
단지 안의 아파트 전부에 대해서 사용승인을 받은 날을 기준으로 1년이 경과한 날이 속하는 날부터 매월 납부해야 합니다.
5. 장기수선충당금 계산방법
장기수선충당금은 다음과 같은 계산방법으로 하면 됩니다.
♣ 장기수선충당금=(장기수선계획 기간 중 수선비 총액)/(총공급 면적 X 12 X 계획 기간X 세대당 주택 공급면적)
총 수선비용을 면적 기준으로 안분하게 됩니다. 그래서 연식이 오래 될수록, 면적이 넓을수록 금액이 많아지게 됩니다. 매월 납부한 금액에 거주 개월수를 곱하면 총 납부액이 됩니다.
이 금액이 이사 갈 때 집주인에게 돌려 받을 수 있는 총액이 되는 것입니다. 위와 같은 방법으로 직접 계산해도 되고, K-ap사이트를 방문해서 확인하는 방법도 있습니다.
사이트 방문 후 확인방법은 아래 참고하면 됩니다
6. 장기수선충당금 조회(확인)법
1) 관리사무실 확인
거주하고 있는 공동주택 관리사무실에서 확인하고 납부 내역서 받으면 됩니다. 하지만 이사 등으로 바쁜 경우에는 공인중개사를 통해서 확인 요청해도 됩니다.
2) K-apt(공동주택관리시스템) 확인
사이트를 방문해서 직접 확인할 수 있는 방법도 있는데 다음과 같은 절차대로 진행하면 됩니다.
- K-apt : 네이버, 다음, 구글 등의 검색창에서 K-apt검색 후 접속합니다.
- 관리비 메뉴 선택 : 사이트 상단의 메뉴에서 ‘관리비’ 선택한 후 ‘우리 단지 관리비 등 조회’ 클릭합니다.
- 아파트 검색 : ‘우리 단지 검색’ 기능을 통해 원하는 아파트를 찾습니다.
- 관리비 내역 확인 : ‘우리 단지 관리비’ 에서 장기수선충당금을 비롯한 공용관리비, 개별 사용료 등을 월별, 일별, 연도별로 확인합니다.
- 연도별 금액 확인 : 거주 기간 입력하여 납부한 장기수선충당금의 연도별 총액을 확인할 수 있습니다.
7. 장기수선충당금 반환거부 해결방법
1) 직접 요구
집주인은 계약기간이 만료되면 당연히 돌려주어야 합니다. 그래서 세입자는 전화, 카톡, 문자 등으로 반환요청하면 됩니다. 보증금 돌려받을 게좌로 입금해 달라고 하면서 말입니다.
하지만 임대인이 장기수선충당금 반환거부 하는 경우도 있습니다. 그럴 경우에는 다음 단계를 진행하면 됩니다.
2) 내용증명 발송
장기수선충당금 내용증명 발송하는 것입니다. 내용증명은 법적 서식도 없고 그 자체로는 법적 효력도 없습니다. 하지만 일정한 기간내에 납부하지 않으면 소송을 제기할 것이라는 내용도 포함해서 발송해야 합니다.
내용증명 발송에도 납부하지 않으면 소송을 제기하고, 소송 할 때에 유리한 증거가 되기 때문입니다. 즉 임대인이 납부할 시간과 기회를 한 번 더 제공하고 소송에서 유리한 증거 확보를 위해서 내용증명 발송하는 것입니다.
3) 소송 제기
위의 두 단계를 거쳤음에도 불구하고 장기수선충당금 반환거부하면 임대인을 대상으로 부당이득반환청구 소송을 제기합니다.
하지만 소송을 진행함에 있어서 발생하는 비용과 시간 등을 고려한다면 현실에서 소송으로 이어지는 경우는 드문 편입니다.
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8. 장기수선충당금 소멸시효
원칙적으로 집주인이 납부해야 하는 비용으로 임차인이 대신해서 납부하는 것입니다. 그래서 기간 만료나 소유권 이전 등이 되는 경우에는 반드시 집주인이 돌려주어야 합니다.
하지만 이사나 소유권 이전 등으로 돌려 받지 못한 경우에는 계약종료일로부터 10년이내에는 언제든지 청구할 수 있습니다. 민법규정에 따라 장기수선충당금 소멸시효가 10년이기 때문입니다.
그리고 임대차 계약 기간 중 집주인이 변경된 경우에도 새 집주인에게 반환 의무가 승계되기 때문에 청구할 수 있습니다.
9. 장기수선충당금 특약
장기수선충당금 반환거부 문제를 예방하거나 서로간에 시간적 낭비를 줄이기 위해서는 특약사항을 명시하는 것도 좋습니다.
임대차계약서 작성할 때에 “임대기간 만료시 임차인이 납부한 장기수선충당금을 반환한다!”라는 특약사항을 명시하는 것입니다. 이 계약서에 따라 쉽게 돌려 받을 수 있습니다.
또한 반대로 “임대차 계약 시 장기수선충당금은 임차인이 부담한다”는 내용의 특약사항을 명시할 수도 있습니다. 이 계약서도 장기수선충당금 반환거부 문제를 예방하는데 좋습니다.
실제로, 전세금이나 월세를 조금 적게 받으면서 임차인이 부담하도록 하는 특약을 적는 경우도 있습니다.
10. 장기수선충당금 임차인 부담 특약 효력?!!
위에서 언급한 것처럼 임차인이 부담하도록 하는 특약 효력에 대해서는 다음과 같이 상반된 판결이 있습니다.
장기수선충당금 관련 법 규정은 주택임대차보호법이 아닌 공동주택관리법입니다. 그래서 주택임대차보호법을 위반하는 것이 아니므로 강행규정에 해당되지 않는다는 것입니다.
특약으로 장기수선충당금 부담주체를 임차인으로 변경하는 것에 대한 2가지 판례는 다음과 같습니다.
1) 무효 특약이다
임대차 계약서 작성할 때 특약사항으로 임차인이 부담한다고 해도 임대인은 돌려주어야 한다. 그 계약은 법령위반이기 때문에 무효한 특약이다(대구지방법원 2018. 2. 14. 선고 2017나5066판결)
2) 유효 특약이다
임대차 계약서 작성할 때 특약사항으로 임차인이 부담한다고 하였다면 돌려주지 않아도 된다. 주택임대차보호법 적용대상이 아니라 공동주택관리법 적용대상이기 때문이다.(대구지방법원 2019. 8. 22. 선고 2019나2252 판결 부당이득금)
위와 같이 구체적 사항에 따라 판례에서도 각기 다른 판결을 내리고 있습니다. 하지만 고액이 아니라면 소송으로 이어지는 경우는 별로 없고, 당사자간에 합의가 가장 좋은 해결책입니다.
장기수선충당금 반환거부 해결을 위해 내용증명이나 소송 등은 서로 간에 시간적, 경제적, 정신적 피로는 모두를 지치고 힘들게 합니다. 법적으로 규정되어 있기 때문에 이사갈 때 반환하는 것이 가장 좋은 해결방법입니다.
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