간주임대료 이자율 과세대상 어떻게 되고 계산방법과 납부기한은 언제까지 일까요?!!
전세보증금 등을 받은 사람의 수입에 이자율을 적용해서 부과하는 것이 간주임대료입니다. 그래서 다주택자이거나 다주택으로 임대수입을 원하는 사람이 반드시 알아야 하는 것이 간주임대료입니다.
이 제도의 과세대상 등에 대한 모든 것 알아 보겠습니다.
1. 간주임대료 뜻
간주임대료는 주택 임대사업을 하는 사람이 납부해야 하는 세금 중 하나입니다. 주택을 3채 이상 소유한 다주택자가 대상입니다.
월세로 임대하는 경우에는 월세 수익에 대해 세금을 납부합니다. 하지만, 전세나 월세 보증금을 받은 경우에는 세금을 내지 않는 경우가 발생합니다.
그로 인한 문제점을 보완하고 과세 형평성을 유지하기 위해서 2011년부터 간주임대료 제도가 도입되었습니다.
이 제도는 전세나 월세 보증금으로부터 발생하는 수익을 임대료로 간주하여 과세합니다. 주택임대사업자가 보증금에서 얻는 잠재적인 이자 수익을 기준으로 세금을 부과하는 방식입니다.
예를 들어, 임대사업자가 전세 보증금으로 1억원을 받았다면, 이 금액에 일정 이율을 곱하여 수익을 계산하고, 이 수익에 대해 세금을 부과합니다.
2. 간주임대료 입법 취지
이 제도는 주택 임대시장에서의 조세 형평성을 확보하기 위해 도입하였습니다. 월세 임대와 달리 전세나 보증금을 받는 경우 세금이 부과되지 않는 문제를 해결하기 위함입니다.
그래서 보증금에서 얻는 잠재적인 이자 수익을 과세 대상 소득으로 합니다.
예를 들어, 전세 보증금 1억원에 대해 연간 2%의 이율을 적용하여 200만원의 수익을 계산하고 이 금액에 대해 세금을 부과합니다.
월세와 전세 간의 조세 형평성을 맞추고 주택 임대시장에서 세 부담을 공정하게 분배하기 위한 것이 입법취지입니다
3. 간주임대료 과세 대상
간주임대료 과세대상은 아래와 같은 특정조건을 충족시키는 다주택자입니다.
1) 간주임대료 과세 대상은 부부 합산 3주택 이상 보유한 가구입니다. 다만, 모든 주택이 해당되는 것은 아니며 아래와 같은 조건에 해당되는 주택은 과세 대상에서 제외됩니다.
주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준 시가가 2억원 이하인 소형 주택은 주택 수 계산에서 제외됩니다.
중요한 점은 두 가지 조건, 즉 전용면적과 기준 시가 모두 충족해야 한다는 것입니다.
2) 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에도 과세 대상이 됩니다. 따라서, 비록 3주택 이상이 아니더라도 보증금 합계액이 3억원을 초과하면 간주임대료 부과대상입니다.
3) 월세 수입도 과세 대상에 포함됩니다. 부부 합산 주택 수와 관계없이 월세 수입은 불로소득으로 간주되어 세금이 부과됩니다.
주택 임대소득이 연간 2천만원을 초과할 경우에는 다른 종합소득인 연봉과 합산하여 신고해야 합니다. 이 때는 높은 세율이 적용됩니다.
반면, 주택 임대소득이 2천만원 이하인 경우 14%의 분리 과세를 선택할 수 있고 이는 연봉에 포함되지 않아 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
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4. 간주임대료 이자율
간주임대료 이자율은 매년 변경될 수 있고 은행의 연평균 이자율을 참고하여 결정합니다.
2024년 간주임대료 이자율은 기존 2.9%에서 3.5%로 인상되었습니다.
간주임대료 산정 시 적용되는 이자율은 매년 국세기본법 시행규칙에 따라 국세 환급가산금 이자율과 동일한 수준으로 조정됩니다.
이 이자율은 1년 만기 정기예금 수신금리의 전년도 연평균치를 반영하여 결정됩니다. 2024년 간주임대료 이자율은 2023년 연평균 수신금리 3.84%보다 낮은 3.5%로 결정되었습니다.
과거 몇 년간의 이자율을 살펴보면, 2023년에는 2.9%, 2022년과 2021년에는 1.2%, 2020년에는 1.8%로 변동해 왔습니다. 이처럼 간주임대료 이자율은 경제 상황과 은행 금리 변동에 따라 매년 조정됩니다.
간주임대료 이자율 인상은 임대사업자에게 더 높은 세금 부담을 의미합니다.
임대보증금에 적용되는 이자상당액에 대해 소득세, 법인세, 부가가치세가 과세되기 때문에, 임대사업자는 자신의 임대보증금과 이자율 변동에 대한 주의를 기울여야 합니다.
5. 간주임대율 계산방법
주택수에 포함되지 않지만 매월 발생하는 월세수익에 대해서도 간주임대료를 납부해야 합니다. 그래서 주택 이외의 토지에도 세금이 부과됩니다.
하지만 전, 답, 과수원, 목장, 임야, 염전은 과세 대상에서 제외됩니다. 이 때 간주임대율 계산방법은 다음과 같습니다
♠간주임대율=[(전세금, 월세보증금 × 정기예금이자율 × 과세대상 기간일 수) ÷ 365일]
소득세법상 간주임대료는 다음과 같은 방법으로 계산합니다. 최종적으로 부동산임대소득금액은 간주임대료와 연간 월세 소득의 합으로 구성된다.
♠소득세법상 간주임대료 = (보증금 – 3억원) * 0.6 * 이자상당액
♠부동산임대소득금액 = 간주임대료 + 연간 월세소득
위 계산방법을 예를 들어서 설명하면 다음과 같습니다. 가령 홍길동이 주택을 3채 보유하고 있고, 거주 중인 주택 이외 2채는 보증금 1,000만원에 월세 50만원, 전세 5억에 각각 임대를 주고 있습니다.
이 때 정기예금 이자율은 연 1.8%이고 홍길동의 연간 월세 소득은 600만원입니다. 이 때 발생하는 간주임대료는 226.8만원(=(5.1억-3억)*0.6*0.018)이 되어 임대소득은 826.8만원이 됩니다.
부가가치세법상 간주임대료 계산식은 다음과 같다.
♠부가가치세법상 간주임대료 = (당해 기간의 전세금 또는 임대보증금) × (과세대상 기간의 일수) × {정기예금 이자율 / 365(윤년의 경우 366)}
6. 간주임대료 납부기한
간주임대료 납부기하는 소득세 납부기한과 같습니다. 그래서 매년 5월 31일까지 납부해야 하고 기한 내에 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
최고의 절세는 기한 내 납부라고 합니다. 따라서 납부 대상자들은 기한 놓치지 않도록 주의하시기 바랍니다.
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