건폐율 뜻 용적률 뜻 어떻게 되고 높으면 낮으면 어떤 장단점들이 있을까요?!!
신축이나 분양할 때 알아야 하는 부동산 용어들 중 하나가 건폐율 용적률입니다. 많은 사람들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 엄격한 규정과 제한을 두고 있습니다. 그래서 계산방법과 확인하는 사이트에 대해 제대로 알아 보겠습니다.
1. 건폐율 뜻 계산방법
건폐율은 대지 면적에서 실제로 건축할 수 있는 면적을 백분율로 환산한 것입니다. 건축물이 대지를 얼마나 빽빽하게 차지하고 있는지?를 나타내는 중요한 지표입니다.
건폐율이 높을수록 대지가 더 밀집되어 개발된다는 것을 의미하고 여유 공간이 없다는 것을 말합니다.
건폐율 계산방법은 건축면적을 대지면적으로 나누어서 100을 곱하면 됩니다. 즉, 100평의 대지를 가진 사람이 건축할 수 있는 허가 면적이 80평이라면 건폐율은 80%가 되는 것입니다.
건폐율 계산할 때 주의해야 하는 면적이 있습니다. 바닥면적만을 의미하는 것이 아니고 하늘에서 내려다볼 때의 건축물 지붕을 포함한 모든 면적을 포함합니다. 건축물 일부라도 대지 경계를 넘지 않아야 합니다.
2. 용적률 뜻 계산방법
용적률은 대지 면적에 대한 건축물 총 바닥 면적을 백분율로 환산한 것입니다. 즉, 건물이 얼마나 높이 지어질 수 있는지?를 나타내는 중요한 지표입니다. 그래서 건물의 밀도와 규모를 결정짓는 요소이며 도시계획 및 건축 설계에서 중요한 역할을 합니다.
용적률 계산방법은 총 건축면적을 대지면적으로 나누어서 100을 곱하면 됩니다. 즉 100평의 대지에 10층 높이 빌딩을 지었다고 가정해 보겠습니다. 각 층의 바닥 면적이 70평이라면, 이 건물의 총 바닥 면적, 즉 연면적은 700평(10층 x 70평)이 됩니다.
따라서 이것을 계산하면 용적률은 700%가 되는 것입니다.
용적률 연면적 계산할 때 주의해야 하는 면적도 있습니다. 지하층 면적은 포함하지 않는다는 것입니다. 또한, 1층에 기둥을 세워 주차 공간으로 사용하는 필로티 형태의 주차장도 연면적에 포함하지 않습니다.
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3. 건폐율 높으면 낮으면
1) 건폐율 높으면
건폐율 높으면 대지를 효율적으로 이용할 수 있습니다. 동일한 면적에 더 많은 건축물을 지을 수 있으므로 건축주에게 유리합니다. 건폐율이 높을수록 건축 면적이 커지므로, 공사비 절감 등의 경제적 장점이 있습니다.
또한 건축물이 많아지므로 분양, 임대수익 등이 증가하므로 건축주에게 유리합니다. 하지만 높으면 타인의 사생활을 침해하고 조망권, 일조권을 방해하는 문제가 있습니다.
2) 건폐율 낮으면
건폐율이 낮으면 대지 면적 대비 건축할 수 있는 면적이 작아지게 됩니다. 그래서 건물 간의 거리가 넓어져 쾌적한 환경을 만들 수 있습니다. 또한 낮은 건폐율은 더 많은 녹지 공간과 여유 공간을 확보할 수 있습니다.
힐링과 여유로운 분위기 조성에도 좋습니다. 그래서 건축주에게는 불리하지만 세입자(거주자)들에게는 유리합니다. 대지의 20%만 건축물로 사용하고 나머지 80%를 녹지로 사용하면 쾌적한 생활환경은 당연할 것이기 때문입니다.
이런 이유들 때문에 재건축 아파트에서 아주 중요합니다. 낮을수록 녹지와 공용 공간이 많아져 입주민들 삶의 질이 향상됩니다. 또한, 일조, 채광, 통풍 등의 확보에 유리해 건강한 생활환경도 제공됩니다.
하지만 반대로 건축주들에게는 불리합니다.
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4. 용적률 높으면 낮으면
1) 용적률 높으면
용적률 높으면 대지 면적에 비해 건축물 연면적 비율이 높으므로 더 높게 건축할 수 있습니다. 그래서 신축하는 건축주들에게 유리합니다. 용도 지역에 따라 용적률은 80%에서 1,500%까지 다양하며, 도시지역의 주거지역은 보통 500% 이하로 제한됩니다
2) 용적률 낮으면
용적률 낮으면 대지비율이 커지게 됩니다. 건축물을 높이 올리지 못하기 때문입니다. 그래서 신축 건축물의 건축주에게는 불리합니다. 하지만 투자나 재개발 목적의 용적율 낮은 아파트는 유리하고 인기가 많습니다.
5층 이하의 용적률 낮은 아파트를 구입해서 용적률 높이면서 일반분양 할 수 있기 때문입니다. 그렇게 하면 그 만큼 건축주에게는 경제적 이익으로 돌아오게 됩니다.
또한 건축주는 높이 올라가는 건축물로 인한 수익성 증가로 기존 세입자들에게 더 좋은 조건, 더 넓은 층수를 제공할 수 있습니다. 기존 주택 소유자들의 부담금도 줄어들게 됩니다.
건축주와 세입자들이 윈윈하는 구조이기 때문에 낮은 아파트들이 재건축으로 인기가 많은 것입니다.
즉 건폐율과 용적률은 각각의 장단점들이 있습니다. 그리고 건축주와 세입자들, 주변 사람들의 이익, 권리침해와도 맞물려 있습니다. 그래서 국가나 지자체에서 모두의 이익을 위해서 법령과 조례로 엄격한 제한을 두고 있습니다.
0.1%라도 위반하면 불법건축물로 간주되고 건축허가가 나지 않습니다. 또한 불법건축물에 대해서는 매년 고액의 이행강제금이 부과되기 때문에 반드시 지켜야 합니다.
5. 건폐율 용적률 확인하는 방법
건폐율 용적률에 대한 비율 확인은 토지 소재지 지자체에 문의하면 됩니다. 지역별 특성, 위치 등에 따라 제한하는 조례들을 두고 있기 때문입니다.
하지만 지자체를 방문하거나 유선으로 문의하지 않아도 사이트에서 확인할 수 있습니다.
국가법령센터를 방문해서 원하는 지역을 선택하면 확인할 수 있습니다. 시,군, 구청의 홈페이지를 방문해서 조례 확인하는 방법도 있습니다.
신축이나 부동산 구입 등을 할 때는 놓치지 말아야 하는 것 중 하나이므로 제대로 알아야 합니다.
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