아파트 오피스텔 차이 7가지는 무엇이고 두 가지 전용면적 차이는 왜 나는 것일까요? 각각의 장단점과 평수 초간단 계산법은 무엇일까요?!!
아파트나 오피스텔 임대나 취득을 할 때는 각각의 차이나 장단점 제대로 알아야 합니다. 그렇지 않으면 큰 손실로 이어질 수 있기 때문입니다
1. 아파트 오피스텔 차이 7가지
1인 가구나 인터넷을 이용한 soho산업의 증가로 소형아파트나 오피스텔 인기가 많습니다. 별도 사무실이 없어도 되고, 인터넷을 이용한 업무, 사업 등을 하면서 주거 문제도 해결할 수 있기 때문입니다
하지만 두 가지는 많은 차이점이 있고, 장단점도 있기 때문에 입주나 투자할 때 제대로 알아야 합니다. 아파트 오피스텔 차이 7가지는 다음과 같습니다.
1) 관련법령
아파트는 상시 주거용에 사용하는 것으로 공동주택에 해당되고 주택법 적용을 받습니다. 하지만 오피스텔은 건축법 적용을 받습니다. 그래서 업무시설과 주거시설 기능을 겸비하고 있습니다.
주로 사무실이나 숙박시설로 사용되고, 일정한 조건하에서는 주거용으로 사용되기도 합니다.
2) 용도 구조
아파트는 주거 목적으로만 사용하도록 설계 및 구조화되어 있습니다. 하지만 오피스텔은 주거와 업무의 복합적인 기능을 수행할 수 있도록 되어 있습니다. 그래서 오피스텔을 용도에 따라 주거용 오피스텔과 사무용(업무용)오피스텔로 나누게 됩니다.
3) 전용면적 공용면적
아파트는 주택법이 적용되기 때문에 전용률이 70%정도로 높은 편입니다. 그래서 전용면적과 공용면적이 오피스텔보다 상대적으로 넓은 편입니다.
하지만 오피스텔은 건축법 적용을 받기 때문에 전용율이 50%정도입니다. 그래서 실제 거주나 업무 공간이 좁은 편입니다.
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4) 발코니 서비스 면적
아파트는 발코니를 서비스 면적으로 하고 이 곳까지 거주공간이 됩니다. 하지만 오피스텔은 발코니를 설계에서 제외하거나 서비스 면적에 포함하지 않습니다. 그래서 아파트가 훨씬 넓은 것입니다.
5) 관리비와 시설
아파트는 빌트인으로 되어 있는 가전이나 시설이 많습니다. 물론 그런 것들은 당연히 분양가에 포함되어 있습니다. 공용면적이 상대적으로 적은 편이고 관리비도 적습니다.
하지만 오피스텔은 복도, 엘리베이터 등 공용 면적 비중이 큰 편입니다. 그래서 관리비도 많고 가전 등이 빌트인 되어 있지 않습니다.
그리고 아파트는 입주민의 편리을 위한 놀이터, 노인정 등의 편의시설이 있지만, 오피스텔은 그런 것이 적거나 없습니다.
6) 투자 시세 차익
아파트는 지역, 입지조건, 취득이나 매도 시기 등에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 오피스텔은 그런 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 월세 수익을 목적으로 하는 경우가 많기 때문에 시세차익보다는 임대수입이 주 목적입니다.
7) 취득세 등 세금
아파트는 면적에 따라 1.0%에서 4.0%의 취득세율이 적용됩니다. 그리고 취득자가 전국적으로 소유하고 있는 주택 수나 위치에 따라 최대 12%까지 취득세가 발생합니다. 다주택 보유자에 대한 취득세 중과세율이 적용되기 때문입니다.
하지만 신혼이나 출산 장려 등을 위한 다양한 취득세 등 감면혜택들도 많습니다. 12억원 이상 아파트(주택)은 종합부동산세가 부과됩니다.
하지만 오피스텔은 일률적으로 4% 취득세율이 적용됩니다. 전국적으로 수 백 채를 보유하고 있어도 각각 적용되는 취득세는 4%로 동일하고 중과세율이 적용되지 않습니다. 또한 많은 수를 보유하고 있어도 종합부동산세는 부과되지 않습니다.
재산세도 아파트는 공동주택 가격의 60%만 적용하지만, 오피스텔은 시가표준액의 70% 적용합니다. 그래서 오피스텔 재산세가 훨씬 많습니다
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2. 아파트 오피스텔 장점단점
위와 같은 아파트 오피스텔 차이를 기반으로 하는 아파트 오피스텔 장단점은 다음과 같습니다.
1) 아파트 장단점
아파트 장점은 다음과 같습니다
- 주차 편리 : 주차 공간이 확보되어 있어 주차에 대한 걱정이나 부담이 없습니다.
- 편리한 생활 : 다양한 편의 시설과 상권이 단지 내부나 인근에 위치해서 편리합니다.
- 높은 치안 : 경비원 배치, 순찰, 자율 방범 등으로 치안과 안전이 잘 유지됩니다.
- 투자가치 높음 : 입지 조건이 좋은 아파트는 집값 상승이 빠르며 시세차익을 기대할 수 있습니다.
아파트 단점은 다음과 같습니다.
- 관리비 부담 : 공동시설에 대한 관리비도 포함되어 있어서 관리비가 많습니다.
- 고가 : 수 억~ 수 십 억씩 하는 고가이기 때문에 취득이 쉽지 않습니다. 취득 할 때에도 대출을 안고 사는 경우가 대부분으로 은행 대출 등의 이자 부담이 큰 편입니다.
- 전매 제한(실거주) : 투기 방지를 위한 규제 방안으로 전매 제한이나 2~5년 실거주 제한이 있는 경우가 많습니다.
- 주변 환경 변수 : 주변 환경이나 시설이 제대로 갖추어지지 않거나 기대에 미치지 못하는 수가 있습니다. 그런 경우는 가격 하락으로 손해가 발생할 수 있습니다.
- 경쟁율 높음 : 아파트는 당첨만 되면 시세차익이나 돈을 벌 수 있다는 인식 때문에 경쟁율이 높은 편입니다. 부동산 불패라는 잘못 된 인식으로 손해가 발생하는 경우도 많습니다.
2) 오피스텔 장단점
오피스텔 장점은 다음과 같습니다
- 주차 편리 : 주차 차량이 적어 주차 스트레스가 적습니다.
- 저렴한 관리비 : 관리비가 저렴하여 경제적 부담이 적습니다.
- 임대 수입 : 대부분 도심이나 상권 밀집 지역에 위치해 있으므로 안정적이고 높은 임대수익이 있습니다.
- 업무와 주거 해결 : 인터넷 쇼핑몰이나 소규모 SOHO을 하기에 적합하므로 업무와 주거를 동시에 해결할 수 있습니다.
오피스텔 단점은 다음과 같습니다
- 좁은 공간 : 건축법 적용으로 전용면적 등 실내 공간이 좁습니다.
- 주변환경 불편 : 인구 밀집 지역인 도심, 상권, 역세권 등에 위치하므로 쾌적한 환경이 아닙니다. 소음, 잡음 등으로 인한 불편, 스트레스가 많습니다.
- 전매 제한 없음 : 아파트처럼 실거주 기간이나 전매제한이 없습니다. 그래서 임대인의 임의 해지 가능성이 높으므로 사업이나 주거 안정성이 떨어집니다.
- 시세차익 적음 : 아파트처럼 가격이 갑자기 상승하기 어렵습니다. 그래서 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 하지만 오피스텔 주 수입원은 시세차익이 아닌 임대수입입니다.
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3. 아파트 오피스텔 전용면적 다른 이유
아파트나 오피스텔을 취득이나 임대계약을 체결할 때에 전용면적 평수도 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 전용면적은 실제적인 생활이나 사업장으로 사용되는 전용공간이기 때문입니다. 두 가지의 전용면적 평수 차이가 많은 이유는 다음과 같습니다.
1) 전용률
두 가지 전용면적이 다른 가장 큰 이유는 전용율이 다르기 때문입니다. 전용률이란 건물 내에서 실제 거주나 생활할 수 있는 공간이 전체 면적에서 차지하는 비율을 의미합니다.
아파트는 전용률이 80%이지만 오피스텔은 50%정도입니다. 그래서 동일 평수라고 해도 실거주 공간은 30%정도 차이나는 것입니다.
2) 산정 방법 차이
아파트 계약을 할 때는 거주 목적의 독립된 공간으로 한정되고, 발코니나 베란다 같은 서비스 면적은 제외됩니다. 하지만 오피스텔은 거주 공간 뿐만 아니라 일부 공용 면적까지 포함해서 계약합니다.
그래서 동일한 조건이라고 해도 아파트는 오피스텔보다 발코니나 베란다와 같은 서비스 면적이 추가로 늘어나는 것입니다.
3) 산정 기준 차이
아파트는 내벽 기준으로 전용면적을 산정하지만 오피스텔은 외벽 중심선을 기준으로 산정합니다. 그래서 오피스텔은 아파트와 동일한 면적임에도 불구하고 벽체 두께만큼 실 사용 공간이 줄어들게 됩니다.
위와 같은 이유들 때문에 50평대 오피스텔이 30대 평대 아파트와 면적이나 공간은 같다고 하는 것입니다.
4. 토지 건물 아파트 평수 계산법
토지, 건축물 등의 면적을 표시할 때에 평수라는 용어를 더 이상 사용하지 않습니다. ㎡(제곱미터)라는 용어를 사용하는 것으로 통일되었기 때문입니다. 하지만 크기나 면적을 쉽게 가늠하기 위해서는 ㎡보다는 평수가 훨씬 쉽게 와 닿습니다.
그래서 ㎡를 평수로 계산하는 정말 쉬운 방법 알아보겠습니다.
122㎡라고 하면 면적이 얼마나 되는지? 몇 평인지? 쉽게 알 수가 없습니다. 정확한 계산은 1평이 3.3058㎡이기 때문에 이 수치를 나누면 됩니다. 하지만 이것 또한 계산기를 이용해야만 알 수 있습니다
그래서 이런 경우에는 ㎡로 표시된 숫자의 끝자리 수를 잘라 버리고 그냥 3을 곱하면 된다. 그래서 위의 122㎡는 36(12*3=36)평이 되는 것입니다.
견적서 제출이나 정확한 수치를 필요로 하는 경우가 아니라면 위와 같은 방법으로 하면 암산으로도 계산할 수 있습니다. 이 계산법의 산술적 원리는 3.3으로 나누는 것이 3을 곱한 후 10으로 나누는 것과 거의 같기 때문이다.
아파트나 오피스텔을 취득이나 투자 목적으로 구입하는 경우에는 이런 차이나 장단점을 제대로 알아야 합니다. 목돈이 투자될 뿐만 아니라 모든 투자에 대한 책임은 본인이 지는 것이므로 꼼꼼하고 신중해야 한다고 전문가들은 조언합니다.
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