전세사기 안 당하는 방법 어떻게 되고 전입신고 vs 확정일자 vs 대항력 vs 우선변제권 차이는 무엇일까요?
전세사기로 힘들어하는 사람들이 참으로 많습니다. 특히 세상 물정을 제대로 모르는 사회초년생들이 피해자가 된 경우가 많아서 더욱 더 안타까움을 더해 주고 있습니다.
그래서 전세사기 안 당하는 방법 제대로 알고 계약서 작성과 특약사항도 잘 알아야 합니다.
1. 전입신고 vs 확정일자 vs 대항력 vs 우선변제권 차이
1) 전입신고
전입신고는 임차인이 전세계약을 체결한 집에 실제로 거주하기 시작했음을 관할 읍,면,동사무소에 등록하는 것입니다.
임차인이 법적으로 그 집에 거주하는 것을 증명하는 중요한 절차이며, 전세금(보증금) 보호에 가장 중요한 핵심적인 역할을 합니다.
전입신고를 하면 임차인은 ‘주택임대차보호법’에 따라 법적 보호를 받을 수 있게 됩니다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정과 보증금 보호를 목적으로 하는 법률입니다.
임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하며, 임대인의 임대차 계약 해지 요건을 엄격히 규정하고 있습니다
또한, 임대 기간 연장, 보증금 인상 제한 등을 통해 임차인의 권리를 보호하고, 임대차 분쟁 발생 시 해결 절차를 제공합니다.
임차인의 보증금을 보호하기 위해 만들어진 것으로, 임차인이 전입신고와 함께 확정일자를 받으면, 그 집에 대한 권리(전세권)를 확보하게 됩니다.
이렇게 되면, 만약 임대인이 부동산을 팔거나 담보로 잡힌 경우에도 임차인의 보증금은 다른 채권자들보다 우선하여 보호 받게 됩니다.
그래서 임대차 계약을 체결하면서 전세사기 안 당하는 방법 중 가장 먼저 해야 할 것이 전입신고입니다.
전입신고는 계약서, 신분증을 준비해서 주소지 읍,면,동사무소를 방문하거나 정부24사이트를 통해서도 할 수 있습니다.
2) 확정일자
확정일자는 임대차 계약서에 법적 효력이 발생한 날짜를 공식적으로 인정한 것입니다. 임대차 계약이 언제 체결되었는지?를 명확하게 증명하는 서류입니다.
확정일자는 주소지 읍, 면, 동사무소를 방문해도 되고, 민원24, 대법원인터넷 등기소에서도 할 수 있습니다.
확정일자를 받으면 임대인이 파산하거나 부동산을 매각하는 경우에도 임차인의 전세금 반환 청구권이 다른 채권자보다 우선시 되어 보호 받게 됩니다.
보증금 지키는 가장 기본인 전입신고와 확정일자라고 하는 것도 그런 이유 때문입니다.
3) 대항력
대항력이란 임차인이 임대인 뿐만 아니라 제3자에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적인 권리를 말합니다.
이 권리를 지키기 위해서는 다음의 두 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다.
- 법적으로 유효한 임대차 계약을 체결하고
- 전입신고를 마쳐야 합니다.
전입신고를 하면 주택임대차보호법에 따라 대항력이 발생합니다. 그래서 불가피한 사정으로 임대인이 부동산을 매각, 경매되거나 은행에 담보 제공된다고 해도 권리를 주장할 수 있습니다.
새로운 소유자나 은행 등의 제3자에게 기존의 임차권을 주장할 수 있고, 불이익을 당하지 않습니다.
그래서 대항력 조건을 갖추게 되면 임차인은 전세 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있으며 계약이 종료될 때 보증금을 반환 받을 수 있는 법적 보호를 받게 됩니다.
♠입주권 vs 분양권 차이와 장단점!!전매제한과 주택수 포함 시기?!!
4) 우선변제권
우선변제권이란 보증금반환 청구권이 임대인의 다른 채권자들보다 우선하는 권리를 말합니다.
즉, 임대인이 부도가 나거나 부동산을 매각한다고 해도 임차인은 다른 채권자들에 앞서 자신의 전세금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
우선변제권을 주장하기 위해서는 유효한 임대차 계약을 작성하고 전입신고, 확정일자를 받아야 합니다.
전세사기 안 당하기 위해서 가장 기본적으로 해야 하는 것은 전입신고와 확정일자 받는 것입니다. 보증금이 많거나 좀 더 안전하게 보증금 지키기 위해서는 전세보증보험이나 전세권 설정하는 등의 방법도 있습니다.
2. 전세사기 안 당하는 방법(계약서 작성과 특약사항)
1) 전세계약서 작성시 주의사항
1) 등기부등본 확인 : 잔금 지급 전, 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여, 계약서에 명시된 주소 및 면적이 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 ‘신청사건 처리 중’이라고 표시되어 있다면 계약을 중지하고 등기 내용을 확인해야 합니다.
2) 특약사항 : 계약서에 나와 있지 않지만 보증금을 지키기 위해 필요한 내용이 있다면 특약사항을 추가해서 적어야 합니다. 계약 체결 다음날까지 소유권 변경이나 근저당 설정 등의 행위를 하지 않겠다고 적는 것이 좋습니다.
3) 전세권 : 전세권 설정은 부동산을 사용하고 보증금을 안전하게 지키기 위한 권리를 등기부에 등록하는 것입니다. 전세권 설정할 때에는 집주인 동의가 있어야 하고 비용이 발생합니다.
하지만 이전이나 경매가 진행되는 경우에도 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
4) 기존 세입자 확인 : 기존 세입자가 나간 것을 확인하고 잔금을 지급해야 합니다. 이중 계약을 방지하고 확정일자 등에 꼭 필요하기 때문입니다.
그 외에도 전세사기 안 당하는 방법 자세한 내용은 인터넷 등의 정보나 믿을 수 있는 공인중개사 도움을 받는 것입니다.
♠주택 아파트 재산세 납부시기 방법!!공동명의 납부와 일 년에 몇 번?!!
2) 전세계약 특약사항
1) 근저당 설정 제한 : “임대인은 잔금일 익일까지 등기부등본 상태를 유지해야 하며, 이를 위반할 경우 가계약금의 2배를 임차인에게 지급하고 계약을 해지할 수 있다”라고 명시합니다.
2) 보증금 반환 : “임대인은 계약 만료 시, 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 반환해야 한다”라고 특약에 포함 시킵니다.
3) 전세대출 실패 시 조치 : “임대인이나 주택 문제로 전세 대출이 승인되지 않는 경우에는 계약금 전체를 임차인에게 반환하고 계약을 취소한다”는 조항을 추가합니다.
4) 전세보증보험 : “주택이나 임대인의 문제로 전세금보장보험 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해지하고 계약금을 포함한 보증금 전체를 반환 받을 수 있다”는 조항을 포함합니다.
5) 주택 하자 책임 : “임차인의 귀책사유가 아닌 주택 하자 발생 시, 임대인은 적극적으로 수리해야 한다”는 내용을 계약서에 추가합니다.
전세사기 안 당하는 방법 은 위와 같은 주의사항과 특약사항들을 철저히 준수해서 계약서 작성하는 것입니다.
그리고 기간 만료에 따라 이사 할 때에 보증금 제 때에 돌려받지 못하는 문제를 예방하기 위해서는 전세금보장보험에 가입해 두는 것이 좋습니다.
그 외 구체적이고 상세한 것은 중개사들과 의논하면 됩니다. 원하는 집에 입주해서 사는 것도 중요하지만, 전세 사기 안 당하는 방법도 중요하므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
♠전세사기특별법 주요내용 지원대상 절차 서류!!전세피해지원 받으려면?!!
♠주택 청약통장 해지 vs 유지와 장단점!!청약1순위 조건
♠전용면적 vs 공급면적 vs 공용면적 vs 계약면적 차이!!아파트 vs 오피스텔 장단점!!