임의경매 강제경매 차이 6가지와 장단점은 무엇이고 경매, 공매 차이는 무엇일까요?
부동산을 이용한 재테크 수단으로 경매나 공매에 참여하는 사람들이 많습니다. 또한 살아가면서 발생하는 여러 가지 어려운 경제적 사유로 경매나 공매로 매각되기도 합니다. 그래서 경매 공매에 대해 제대로 알아야 합니다
1. 경매 공매 차이 7가지
경매와 공매를 구분하는 차이 7가지는 다음과 같습니다.
1) 경매 뜻 공매 뜻
경매는 법원에서 진행되며 주로 개인 채권을 대상으로 합니다. 부동산 소재지 관할 법원에서 민사집행법상의 매각 절차로 진행됩니다.
공매는 공공기관의 채권을 대상으로 한국자산관리공사(KAMCO)에서 매각합니다. 주로 공공목적 채권(예: 조세채권) 및 비업무용 재산에 대해 국제징수법에 따라 진행됩니다.
2) 입찰 방식
경매는 현장 입찰 방식으로 진행하며 지정된 입찰 기일에 법원에서 직접 매수인이 참석해 입찰합니다.
공매는 온라인 입찰이 가능하여 현장 방문이 필요 없습니다. 온비드 공매 방식을 사용하며, 한국자산공매 사이트나 금융기관의 홈페이지를 통해 할 수 있습니다.
3) 잔금 납부
경매는 낙찰 후 4주 내에 잔금을 납부해야 하며, 잔금 완납 후 소유권 이전이 이루어집니다.
공매의 잔금 납부 기간은 1주일에서 최대 8주까지 다양합니다. 또한 잔금을 모두 납부하지 않아도 소유권을 미리 이전 받을 수 있습니다.
4) 입찰 보증금
경매는 최저가의 10%(재경매 시 20%)를 입찰 보증금으로 납부하며, 봉투에 넣어 제출합니다.
공매는 입찰가의 10%를 보증금으로 제출하며, 온라인을 통해 현금 또는 전자보증서로 납부할 수 있습니다.
5) 유찰 시 저감률
경매는 유찰되면 20~30% 저감률이 적용되고 다음 입찰 기일은 보통 한 달 후로 지정됩니다.
공매는 유찰되면 10% 저감률이 적용되며 다음 입찰은 보통 일주일 후에 진행됩니다. 최대 50%까지 저감될 수 있습니다.
6) 인도명령권 항고
경매는 낙찰 후 6개월 내에 인도명령이 가능하고 매각결정기일 후 7일 내에 즉시항고 할 수 있습니다.
공매는 인도명령권이 없어 명도소송을 통해 진행해야 하며, 항고 절차가 없습니다.
7) 낙찰 후 잔금 납부
경매는 잔금납부 후 배당 절차까지 이루어지는 과정이 정해져 있습니다.
공매는 낙찰 후 배분까지의 과정이 경매와 다르며, 세부 절차가 경매와 상이합니다.
이런 차이점들에 대해 제대로 알고 경매나 공매에 참여해야 합니다. 특히 공매는 항고절차가 없기 때문에 더욱 더 신중해야 된다고 전문가들은 조언합니다.
2. 임의경매 뜻 강제경매 뜻
1) 임의경매 뜻
임의경매란, 채무자가 빚을 갚지 못했을 때, 채권자가 담보로 잡은 부동산을 통해 채권을 회수하는 것을 말합니다.
채무자가 대출금이나 이자를 상환하지 않았을 경우에 채권자는 저당권이나 근저당권과 같은 담보권을 행사합니다. 부동산 경매처분을 통한 매각대금을 통해 자신의 채권을 우선적으로 회수하게 됩니다.
2) 강제경매 뜻
강제경매는 채무자가 자신의 빚을 갚지 못할 경우, 법원이 부동산을 매각하여 채권자의 채권을 회수할 수 있도록 하는 것을 말합니다.
민사집행법상의 부동산에 대한 강제집행 절차로, 민사집행법 80조부터 162조에 걸쳐 규정되어 있습니다. 채권자는 법원에 경매를 신청하고, 법원은 이를 승인하여 해당 부동산을 압류한 후 매각합니다. 이 과정에서 채무자 동의는 필요하지 않습니다.
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3. 임의경매 강제경매 차이
1) 개념
임의경매는 담보물권(저당권, 질권 등)을 가진 권리자가 신청하여 진행되는 경매입니다.
집행권원(승소 판결문 등)이 필요 없고 은행이 대출금을 회수하기 위해 저당 설정된 부동산을 경매에 넘기는 경우가 대표적입니다
강제경매는 채권자가 채무자 채권을 회수하기 위해 집행권원(확정판결, 화해조서 등)을 바탕으로 신청하는 것입니다.
돈을 빌려준 사람이 돈을 갚지 않는 경우에 승소 판결문을 통해 채무자 부동산 경매를 신청하는 것이 대표적입니다.
2) 집행권원 유무
임의경매는 집행권원이 필요 없으며, 등기부등본에 명시된 권리를 바탕으로 신속하게 신청할 수 있습니다.
강제경매는 집행권원이 필요합니다. 채무자와의 법적 분쟁을 판결을 통해 해결한 후, 이를 근거로 경매를 신청합니다.
3) 등기공신력 차이
임의경매 등기의 공신력이 인정되지 않습니다. 등기 공신력이란 등기부에 기재된 내용이 정확하고 신뢰할 수 있다고 법적으로 보장하는 것을 말합니다.
등기부에 기재된 권리, 예를 들어 소유권이나 저당권 등이 실제 그대로 존재하며, 이를 근거로 안전한 거래가 가능하다는 것을 의미합니다.
입찰자는 등기부를 확인함으로써 부동산 상태를 신뢰할 수 있고 거래의 안정성과 투명성을 제공합니다. 경매개시결정 전에 담보권이 소멸하거나 무효인 경우, 낙찰자의 소유권 취득도 무효가 될 수 있습니다.
강제경매는 등기 공신력이 인정됩니다. 그래서 임의경매보다 상대적으로 안정합니다.
4) 낙찰자 보호
임의경매 낙찰자는 경매 개시 이전의 권리 상태에 따라 소유권 취득에 영향을 받을 수 있습니다. 그래서 추가적인 안전 장치와 확인이 필요합니다.
강제경매는 낙찰자가 법적 보호를 받기 때문에 임의경매보다 안전합니다.
5) 경매 신청 절차
임의경매는 복잡한 소송 절차 없이 바로 경매 신청이 가능합니다. 그래서 저당권자나 담보권자는 언제든지 신청할 수 있습니다.
강제경매를 진행하기 위해서는 채권자가 법적 절차(소송 등)를 먼저 진행해야 합니다. 그 결과를 근거로 해서 경매 신청을 할 수 있기 때문에 임의경매보다 상대적으로 더 많은 시간과 비용이 발생합니다.
6) 투자자 관점
임의경매에 참여하기 위한 투자자는 매각 대상 부동산의 법적 상태나 안정성에 대한 면밀한 검토와 분석이 필요합니다.
강제경매는 법적 분쟁이 해결된 후 진행되는 경매에 참여하는 것이므로 상대적으로 안전한 투자입니다. 그래서 초보자 부동산 투자자들이 참여하기 쉽습니다.
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4. 임의경매 장단점 강제경매 장단점
1) 임의경매 장단점
임의경매 장점은 절차가 간단하고 신속합니다. 그래서 부동산을 빠르게 매각이나 낙찰 받을 수 있다는 것입니다. 최저 매각 가격이 상대적으로 낮기 때문에 더 많은 입찰자들이 참여 할 수 있습니다.
또한, 채무자의 동의가 있을 경우 경매되기 전에 부동산을 직접 판매하는 것도 가능합니다.
임의경매 단점은 채무자 동의가 필요하며, 채권자가 경매를 신청할 수 있는 시간에 제한이 있습니다. 또한, 부동산 가치가 낮거나 시장 상황이 좋지 않을 경우 낙찰가가 낮아질 수 있습니다.
2) 강제경매 장단점
강제경매 장점은 채무자 동의 없이도 진행될 수 있고 채권자는 언제든지 경매 신청할 수 있습니다. 부동산 가치가 높거나 시장 상황이 좋을 때 높은 낙찰가를 기대할 수 있습니다
강제경매 단점은 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 또한 최저 매각 가격이 높아 입찰자가 적을 수 있습니다. 부동산에 대한 이의신청이 있으면 경매가 지연되거나 취소될 위험이 있습니다.
부동산 투자에 참여하는 사람들은 경매 공매차이와 장단점들에 대해 제대로 알아야 합니다.
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