오피스텔 장단점 7가지는 무엇이고 세금혜택과 건강보험료는 어떻게 될까요?!!
투자수익이나 노후를 위한 임대수익 목적으로 오피스텔 투자하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 좋은 위치에 잘 고른 오피스텔은 최적의 투자처이고 안정적인 임대수익을 제공하기 때문입니다.
하지만 장단점에 대해 제대로 알고 투자해야만 원하는 수익을 얻을 수 있습니다.
1. 오피스텔이란?!!
오피스텔은 ‘오피스(office)’와 ‘호텔(hotel)’의 합성어이며 주로 업무시설로 분류되어 사무실과 주거 기능을 겸합니다. 1980년대 중반 서울 마포구에서 시작된 오피스텔은 1995년 건축법 개정으로 온돌방, 욕실, 싱크대 설치가 가능해져 수요가 급증했습니다.
주로 1∼2인 가구를 대상으로 공급되며 역세권이나 대학가, 신도시 등에서 많이 볼 수 있습니다. SOHO산업 증가와 임대수익 창출을 위한 부동산으로서 인기가 많습니다.
2. 오피스텔 장단점 7가지
오피스텔은 주로 역세권이나 도심에 위치해 있습니다. 그래서 직접 사용이나 임대수익을 위한 부동산 투자 상품으로 인기가 많습니다. 하지만 오피스텔 장점도 있지만, 단점도 있기 때문에 제대로 알고 취득이나 투자해야 합니다
1) 오피스텔 장점 7가지
(1) 다목적 : 사무실과 주거 공간 기능을 겸비하고 있어 1인 창업자나 소규모 사업에 좋습니다. 임차인의 다양한 니즈를 충족시킬 수 있습니다
(2) 부가가치세 환급 : 사업 목적으로 사용되는 사무용 오피스텔은 부가가치세 환급 혜택이 있습니다.
(3) 세금 감면 혜택 : 오피스텔을 취득이나 소유, 양도할 때에도 세금 감면 혜택이 있습니다. 지방세인 취득세, 재산세와 국세인 양도소득세 감면 혜택이 있고, 자세한 것은 아래 내용 참고하면 됩니다.
(4) 소액(?) 투자 : 아파트나 토지에 비해서 상대적으로 적은 투자금으로 할 수 있습니다. 그래서 부동산 투자로 추가수입을 원하는 사람이나 임대수입으로 노후를 대비하려는 사람들에게 인기가 많습니다.
또한 매달 발생하는 임대수익으로 대출금을 갚아 나가는 방식으로도 널리 이용되고 있습니다. 일반적으로 임대수입이 대출금리보다 높기 때문입니다.
(5) 안정적 임대 수익 : 좋은 위치와 임대료가 높은 지역에 위치한 오피스텔은 안정적인 임대수익을 제공합니다. 특히 역세권이나 대학교 주변 같은 곳은 최고의 투자처입니다.
(6) 자산 가치 증대 : 시간이 지남에 따라 자산 가치가 증가하는 경향이 있습니다. 주변 환경이나 기반 시설이 좋아지기 때문입니다. 또한 임대수익을 목적으로 취득이나 보유하는 경우가 많기 때문에 가격이 하락하지 않는 경우가 대부분입니다.
(7) 금융 규제 완화 : 오피스텔은 세금 혜택과 함께 금융 규제 영향을 덜 받습니다. 1인 가구와 프리랜서, SOHO산업 증가 등으로 금융 규제 영향을 덜 받기 때문입니다. 비주거용 건물로 분류되어 대출조건 등이 좋아서 투자진입 장벽이 낮은 편입니다.
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2) 오피스텔 단점 7가지
(1) 주거 공간 불편 : 주거용으로 사용하기에는 불편함이 있습니다. 주거용오피스텔이라고 해도 좁은 공간에 주방, 욕실과 같은 필수적인 생활 공간이 충분하지 않을 수 있기 때문입니다. 그래서 장기 거주에는 불편함을 초래할 수 있습니다.
(2) 관리비 부담 : 엘리베이터, 경비, 청소 등의 유지보수 비용을 포함한 관리가 발생하는데 일반 주택에 비해 상대적으로 높은 편입니다.
(3) 다양한 세금 : 오피스텔 용도에 따라 부과되는 세금이 다릅니다. 사무용(업무용)으로 사용되는 경우에는 주거용보다 훨씬 많은 재산세가 부과됩니다. 지역자원시설세가 최대 3배까지 중과세 되기 때문입니다. 그리고 업무용은 부가가치세가 부과됩니다.
(4) 임대수익 불확실 : 임대 수익은 위치나 지역에 따라 많은 차이가 있습니다. 좋은 위치와 수요가 많은 지역에서는 높은 임대수익을 기대할 수 있지만, 그렇지 않으면 공실이 되면서 임대수익이 적거나 없을 수 있습니다. 또한 주변에 신축 오피스텔이 난립하면 임대수익이 하락할 수 있습니다.
(5) 건물 노후화 : 아파트와 달리 오피스텔은 임차인이 자주 바뀌는 편입니다. 일시적 주거나 사업을 위해서 잠시 이용하는 사람들이 많기 때문입니다.
그래서 많은 사람들의 자주 바뀌게 됨에 따라 건물 노후화가 빠르게 진행될 수 있습니다. 그로 인한 시설물 유지보수 비용 증가와 건물 가치의 하락으로 이어질 수 있습니다.
(6) 고정지출 부담 : 투자를 목적으로 금융권 대출을 이용한 경우에는 매달 고정적으로 발생하는 대출금, 대출이자가 있습니다. 그리고 관리비, 수선비, 보험료 등의 고정지출 부담도 있습니다. 과도한 고정비 지출은 손실로 이어질 수 있습니다.
(7) 임차인 관리 어려움 : 임차인과의 계약, 입금 확인, 문제 해결 등 임차인 관리에 많은 시간과 노력이 필요합니다. 임차인 관리가 제대로 이루어지지 않을 경우 분쟁 발생이나 손해를 입을 수 있습니다.
그 외에도 오피스텔 장단점들은 많이 있습니다. 따라서 오피스텔 장점만을 보고 투자를 결정해서 손해로 이어지는 일 없어야 된다고 전문가들은 조언합니다.
투자를 통한 수입도 중요하지만 손해 보지 않는 것도 중요하기 때문에 현명한 투자 결정을 해야 한답니다.
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3. 오피스텔 세금과 건강보험료
오피스텔 장단점 7가지도 중요하지만 세금과 건강보험료 등에 대해서도 제대로 알아야 합니다. 고정적인 지출일 뿐만 아니라 제대로 알지 못하면 큰 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.
1) 양도소득세
국세인 양도소득세는 오피스텔을 판매할 때 발생하는 세금입니다. 산정 방식은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(10%)를 공제하고 남은 양도차익에 대한 세율을 적용합니다. 장기보유특별공제율 특례를 통해 보유 기간에 따라 다음과 같은 감면을 받을 수 있습니다
- 2년 이상 30%
- 4년 이상 40%
- 6년 이상 50%
- 8년 이상 60%
- 10년 이상 70%
오피스텔을 양도하기 위해서는 주택 임대 사업자로 등록해야 하며 매년 5월 소득세 신고와 납부 의무가 있습니다.
2) 취득세
취득세는 지방자치재원으로 사용되는 지방세이고 취득할 때에 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 비주거용 건물로 분류되어 주거용 건물에 적용되는 취득세 감면이나 특례조항이 적용되지 않습니다.
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3) 재산세
업무용으로 사용하는 재산세는 근린생활시설에 준해서 부과됩니다. 그래서 높은 재산세율이 적용됩니다. 또한 업무용 오피스텔에 대해서는 지역자원시설세가 최대 3배까지 중과세 됩니다.
대부분의 오피스텔은 많은 사람들이 밀집 해 있는 도심이나 역세권에 위치합니다. 그래서 과세표준액도 높은 편이라서 재산세는 동일한 조건의 아파트보다 많이 부과되는 편입니다.
4) 부가가치세
업무용으로 사용하는 오피스텔에는 부가가치세가 부과됩니다. 과세 대상 상품이나 서비스의 가격에 따라 부가가치세율을 적용하여 계산됩니다. 하지만 사업자 등록을 한 경우에는 부가가치세 환급이 가능합니다.
5) 임대소득세
임대할 경우에는 임대료에서 필요 경비(60%)를 제외한 금액에 대해 세금이 부과됩니다. 기본 공제액은 400만원으로, 아파트와 동일합니다. 주택 임대 사업자로 등록하면 매년 5월에 소득세 신고 및 납부의무가 있습니다.
6) 종합부동산세
오피스텔은 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다. 종합부동산세는 부동산 가격이 높은 사람에게 부과되는 국세로 주거용 건물이 대상입니다. 따라서 비주거용 건물로 분류되는 오피스텔은 이 세금 납부 의무가 없습니다.
7) 건강보험료
2020년 말까지 등록한 연 2,000만원 이하의 분리과세대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분이 대폭 감면됩니다. 임대의무기간은 오피스텔 종류에 따라 다릅니다. 일반은 4년이고 공공은 8년이며 장기는 10년입니다.
많은 자금을 들여서 오피스텔 투자할 때는 오피스텔 장단점 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 그렇지 않으면 수익보다 손실이 클 수 있기 때문입니다. 또한 모든 투자가 그러하듯이 반드시 수익으로만 보답하는 것도 아니기 때문입니다.
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