경매 취득세 인지세 세금은 얼마나 되고, 인도명령과 명도소송은 무엇일까요?!!
재테크 등을 위한 방법으로 경매에 참여하는 사람들이 많습니다. 하지만 제대로 알고 참여 해야 합니다. 세금 뿐만 아니라 복잡한 절차와 일들이 많이 발생하기 때문입니다.
1. 경매 뜻
경매는 물품을 판매하려는 사람이 다수의 구매 희망자 중에서 가장 높은 가격을 제시하는 사람에게 판매하는 방식입니다.
매도자가 직접 물품을 판매할 목적으로 개최하기도 하고, 채권자가 채무를 회수하기 위해 법원에 신청하는 수도 있습니다.
낙찰 후 소유권 이전을 위한 절차가 필요하고 그 과정에서 복잡하고 골치 아픈 일들이 생기기도 합니다. 하지만 내 집 마련이나 재산 증식을 위한 재테크 수단으로 널리 이용되고 있습니다.
2. 경매 유형
경매는 크게 세 가지 유형으로 나누게 됩니다. 1) 부동산 경매와 동산 경매 2) 사경매와 공경매 3) 임의경매와 강제경매입니다. 각각의 유형과 차이점은 다음과 같습니다.
1) 부동산 경매 vs 동산 경매
부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등의 고정된 자산을 경매하는 것을 말합니다.
동산 경매는 가구, 가전제품, 콘도 회원권과 같은 이동 가능한 물건 뿐만 아니라 채권과 같은 재산권도 포함합니다.
2) 사경매 vs 공경매
사경매는 개인 또는 민간 기업이 주체가 되어 진행하는 것을 말합니다.
공경매는 국가 또는 공공 기관이 주최합니다. 대표적으로 법원이 주관하는 법원경매와 한국자산관리공사 같은 공기관이 주관하는 것도 있습니다.
3) 임의경매 vs 강제경매
임의경매는 채무자로부터 담보 받은 부동산에 설정 된 담보권을 실행하는 것입니다. 그래서 압류, 저당권 등이 설정되어 있기 때문에 별도의 법원 집행권원이 필요하지 않습니다.
강제경매는 채무자의 담보가 없을 경우에 법원의 집행권원에 의해 강제로 실시하는 것을 말합니다. 이 경우에도 낙찰자인 매수인의 소유권 취득은 법적으로 보호 받습니다.
집행권원이란 국가의 강제력에 의하여 실현 될 청구권 존재의 범위를 표시하고 집행력을 부여한 공증증서를 말합니다,
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3. 경매 시 부동산 취득 권리
부동산을 낙찰 받았다면 법원이 정한 기한 내에 매각 대금을 완납해야 합니다.
잔금인 매각 대금까지 납부하면 특별한 등기 절차 없이도 낙찰(취득)한 부동산에 대한 권리를 자동으로 가지게 됩니다. 민사집행법제135조 및 민법제187조 본문에 규정하고 있습니다.
하지만 확실한 소유권 보장과 부동산 처분권을 가지기 위해서는 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.
이전 등기를 하기 위해서는 아래에서 소개하는 취득세, 인지세 등의 세금 납부와 필요서류 구비해서 신청해야 합니다.
4. 경매 취득세 등 세금
경매로 취득 했을 때 낙찰자(매수인, 취득자)가 납부해야 하는 세금은 취득세, 인지세, 지방교육세, 농어촌 특별세가 있습니다. 낙찰 지역, 물건이나 가격, 낙찰자 조건 등에 따라 세금이 다릅니다.
1) 경매 취득세
취득세는 취득물건과 낙찰가격을 기준으로 결정됩니다. 지방자치단체의 재원으로 사용되는 지방세이며 「지방세법」 제8조제1항, 제10조 및 제11조제1항에 따라 부과됩니다.
매매, 불하, 교환 등과 같은 유상 취득에 해당되고 취득세 표준세율은 1000분의 40입니다. 하지만 농지는 1000분의 30이고 주택, 토지, 근린생활시설 등의 취득 물건에 따라 세율이 달라집니다.
그리고 주택을 취득한다고 해도 취득 지역, 취득자의 주택소유 여부(무주택, 다세대 주택, 1주택 등)에 따라 세율도 달라집니다.
취득 대상 물건에 따라 지방세특례법이 적용되거나 지자체별 조례로 100분의 50에서 가감세율로 달리 정할 수 있습니다.
따라서 정확한 경매 취득세 금액은 부동산이 소재하는 시, 군, 구청의 세무과나 세무부서에 문의하면 됩니다. 혹은 구글, 네이버, 다음 등의 검색창에서 취득세 계산기나 어플을 이용해도 됩니다
2) 경매 취득 인지세
인지세는 재산상 권리의 변동·승인을 표시하는 증서를 대상으로 하고 취득자가 납부해야 합니다. 이전 등기를 하기 위해서는 반드시 납부하고 영수증도 첨부되어야 합니다.
법적 근거와 내용은 「인지세법」 제1조, 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조입니다. 기재금액에 따른 인지세는 다음과 같습니다
- 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 : 2만원
- 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 : 4만원
- 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 : 7만원
- 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 15만원
- 10억원 초과 : 35만원
3) 경매 취득 지방교육세 농어촌특별세
이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와 농어촌특별세(「농어촌특별세법」 제5조)도 부과됩니다.
하지만 「지방세법」 제6조의 적용 대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세를 납부하는 경우는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다
5. 등기이전 촉탁(구비)서류
위 내용이 있는 세금을 납부하고 아래의 등기이전 촉탁서류를 준비해서 이전 등기 진행하면 됩니다. 구비서류를 준비해서 법원의 법원사무관 등에게 등기 이전 신청하면 됩니다.
- 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부
- 부동산목록 4통
- 부동산등기사항전부증명서 1통
- 토지대장등본 1통
- 건축물대장등본 1통
- 주민등록등본 1통
- 취득세 영수증(이전용)
- 등록면허세 영수증(말소용)
- 대법원수입증지 : 이전 15,000원, 말소 1건당 3,000원(토지, 건물 각각임)
- 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부
- 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편으로 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함)
- 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서
등기사항증명서, 주민등록등(초)본, 토지대장 및 건물대장등본은 발행일로부터 3개월 이내이어야 합니다.
또한, 등록세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및 건물의 과세표준액이 각 500만원 이상이면 국민주택채권도 매입해야 합니다.
그리고 그 주택채권발행번호를 등기이전 신청서에 기록해야 합니다. 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다(「민사집행법」 제144조제3항).
인터넷, 유튜브 등의 정보나 대법원인터넷 등기소 사이트를 방문하면 구비서류와 작성방법들이 상세히 있습니다. 그래서 요즘에는 법무사 도움 없이도 셀프등기 할 수 있습니다.
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6. 경매 취득시 종전 영업자 지위 승계 여부
부동산을 경매로 취득하면 종전 영업자가 가지고 있던 영업권이나 허가가 그대로 승계 될 수 있습니다. 해당 영업시설·설비에 대한 소유권 외에도 법령에 따라 종전의 영업자 지위도 승계 될 수 있습니다.
그래서 낙찰자가 별도로 영업권이나 허가를 받을 필요가 없습니다. 즉 여관을 낙찰 받았다면 낙찰자는 숙박업 허가를 승계받기 때문에 별도로 허가 받을 필요가 없다는 것입니다.
하지만 모든 경우가 해당되는 것은 아니고 종전 영업자 지위가 그대로 승계 되는 것은 다음과 같이 열거하고 있습니다.
- 「건강기능식품에 관한 법률」에 따른 영업자
- 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」에 따른 건설폐기물처리업자
- 「게임산업진흥에 관한 법률」에 따른 영업자
- 「공중위생관리법」에 따른 공중위생영업자
- 「관광진흥법」에 따른 관광사업자
- 「도시가스사업법」에 따른 도시가스사업자
- 「먹는물관리법」에 따른 먹는물관련영업자
- 「사료관리법」에 따른 제조업자
- 「석유 및 석유대체연료 사업법」에 따른 석유정제업자
- 「석탄산업법」에 따른 석탄가공업자
- 「소방시설공사업법」에 따른 소방시설업자
- 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」에 따른 소방시설관리업자
- 「소음·진동관리법」에 따른 사업자
- 「물환경보전법」에 따른 사업자, 폐수처리업자
- 「식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률」에 따른 식품 등 시험·검사기관 운영자
- 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」에 따른 액화석유가스 충전사업자, 액화석유가스 집단공급사업자, 액화석유가스 판매사업자, 액화석유가스 위탁운송사업자, 가스용품 제조사업자 및 액화석유가스 저장자
- 「어장관리법」에 따른 어장정화·정비업 등록자
- 「소금산업 진흥법」에 따른 소금제조업자
- 「음악산업진흥에 관한 법률」에 따른 음반·음악영상물제작업자, 음반·음악영상물배급업자 및 노래연습장업자
- 「응급의료에 관한 법률」에 따른 이송업자
7. 경매 인도명령과 신청기간
정당하게 낙찰 받고 잔금까지 지불했음에도 불구하고 예상치 못한 일들이 발생하는 경우가 많습니다. 전 소유자나 점유자가 부동산을 제 때에 비워 주지 않는 경우입니다.
그럴 때에 정당한 권리행사를 위해서 낙찰자(매수인)이 할 수 있는 법적조치가 인도명령 신청입니다.
인도명령은 매각 대금을 지급하였음에도 불구하고 물건을 인도 받지 못했을 때 하는 것입니다. 법원에 신청해서 물건을 반환 받을 수 있습니다.
하지만, 세입자나 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 법적 권리(예: 임차인의 대항력)가 있으면 인도명령을 할 수 없습니다.
인도명령은 낙찰자 뿐만 아니라 그의 상속인이나 낙찰자 권리의 승계인도 신청할 수 있습니다.
인도명령 신청은 매각대금을 지급한 후 6개월 이내에만 할 수 있습니다. 법원에서 인도명령을 내리면, 채무자나 점유자는 낙찰자에게 인도해야 합니다.
만약 이를 따르지 않으면 낙찰자는 집행관을 통해 강제로 인도를 집행할 수 있습니다.
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8. 경매 취득 명도소송
다른 물건 취득과 달리 경매는 소유권 이전 등의 절차가 원활하지 않는 경우가 많습니다. 그래서 또 다른 소송이나 분쟁으로 이어지는 경우도 많습니다.
특히, 인도명령 신청 기간이 지났거나, 인도명령 대상이 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면 말입니다. 이럴 때에 낙찰자가 할 수 있는 것이 명도소송입니다.
명도소송은 매수인(낙찰자)이나 매수인의 상속인, 합병회사 등 매수인의 승계인이 할 수 있습니다. 이 소송은 점유자로부터 부동산의 완전한 취득을 위함이며 별도 비용이 발생합니다.
명도소송의 가장 큰 특징은 제기 기간에 대한 제한이 없다는 점입니다. 그래서 언제든지 점유 회복을 위해 진행 할 수 있습니다.
그러나 인도명령 신청보다 오랜 시간과 많은 비용이 발생합니다. 명도소송을 통해 판결을 받고 집행문을 확보하면 법원의 강제집행을 통해 부동산 점유 할 수 있습니다.
매매보다 저렴한 가격으로 원하는 물건을 구입할 수 있는 것이 최대 장점입니다. 하지만 여러 가지 복잡하고 어려운 문제들도 존재하기 때문에 제대로 알고 도전해야 합니다
그렇지 않으면 잔금을 치르고 낙찰을 받았음에도 불구하고 제대로 된 권리행사를 못하는 수가 있기 때문입니다.
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