부부 공동명의 장점단점 세금혜택은 어떻게 될까요?
주택이나 아파트를 구입 후 등기 등록할 때에 단독명의가 좋을까요? 공동명의가 좋을까요?
예전과 달리 요즘에는 부부별산제가 정착화되면서 부부 공동명의로 등록하는 사람들이 60~70%정도 된다고 합니다. 그래서 부부 공동명의에 대한 세금혜택과 장단점에 대해 제대로 알아야 합니다.
1. 부부 공동명의 세금혜택
1) 취득세
취득세는 부동산을 취득할 때에 부과되는 지방세로 부동산 소재지의 시,군,구청의 세무부서에 신고해야 합니다. 취득 대상이나 취득가액에 따라 1.1%에서 4.6% 사이의 세율이 적용됩니다.
다주택자인 경우는 최대 12%까지 부과되기도 합니다. 하지만 취득세는 공동명의로 등록한다고 해도 세제 혜택이 없습니다. 취득세를 공동명의자의 지분별로 안분해서 내는 것에 불과하기 때문입니다
2) 재산세
재산세는 지방세이면서 대표적인 보유세입니다. 건강보험료 산정에서 가장 중요한 기준이 됩니다. 재산세도 취득세처럼 전체 세액을 공동명의자 지분별로 안분하는 것에 불과하기 때문에 공동명의 세제혜택이 없습니다.
3) 종합부동산세
종합부동산세는 주민등록을 기준으로 국내 주택가격을 합산해서 일정금액 이상인 자에게 부과하는 것으로 국세입니다. 단독명의인 경우는 1주택 소유 시 11억원까지는 종부세가 비과세입니다.
공동명의하면서 각 명의자별로 6억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 총 12억원까지 비과세 입니다.
그래서 12억원 미만 주택을 소유하는 경우에는 종합부동산세 공동명의 세금혜택이 있지만, 12억원 이상인 경우는 혜택이 없습니다.
4) 양도소득세
양도소득세는 취득세 반대개념이며 팔 때에 발생하는 차액에 따라 부과하는 국세입니다. 공동명의로 등록하는 경우에는 양도소득세 절세 효과가 있습니다.
양도세는 소득에 따른 누진세율이 적용되므로 공동명의로 등록하면 과세표준 구간을 낮출 수 있기 때문입니다. 또한 기본공제액도 개인별로 250만원씩 적용 받아서 총 500만원 공제 혜택을 누릴 수 있습니다.
즉 공동명의는 과세표준액도 낮추고 인적공제도 받는다는 것입니다.
5) 임대소득세
수익형 부동산을 보유한 경우에는 임대소득세도 공동명의가 유리합니다. 임대소득에 대한 과세는 개인별로 이루어지기 때문입니다. 공동명의로 등록하면 각자에게 적용되는 누진세율이 낮아져 전체적인 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
6) 상속세 증여세
공동명의는 상속세 절세 효과도 있습니다. 상속세는 누진세율을 적용하고 개인의 유산 규모에 따라 과세됩니다. 그래서 자산 분산 효과가 있기 때문에 절세 효과가 있습니다.
단독명의로 소유하다가 배우자가 사망하면 전체 주택이 상속재산으로 평가됩니다. 하지만, 부부 공동명의일 경우에는 사망한 배우자 지분만 상속재산으로 간주되기 때문입니다
증여세도 마찬가지 이유로 절세 효과가 있습니다
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2. 공동명의 장점단점
1) 부부 공동명의 장점
공동명의로 등록하면 위와 같은 세제 혜택 뿐만 아니라 다음과 같은 공동명의 장점들도 많습니다
(1) 일방적 행사 방지
공동명의로 등록하면 단독으로 부동산을 처분하거나 담보 제공, 대출도 받을 수 없습니다. 반드시 공동명의자가 동의해야 하고 인감증명서도 필요하기 때문입니다.
그래서 단독 소유자의 일방적 행사를 방지하면서 소유권 보호 뿐만 아니라 수평적 관계를 유지하게 됩니다.
(2) 자금출처 입증 용이
공동명의로 등록하면 자금출처를 입증하기 쉽습니다. 부동산 취득액이 10억원을 초과하는 경우에는 국세청에 자금 출처를 입증해야 합니다. 이 때 부부 간 공동명의는 부부 자산을 합산하기 때문에 자금출처를 입증하기 쉽습니다.
(3) 경매시 유리
살아가면서 발생하는 부득이한 사유로 주택, 아파트가 경매로 넘어가는 일이 발생해도 소유권 보호가 쉽습니다. 한 명의 대출이나 채무로 부동산이 경매로 넘어가도 나머지 공동 소유자 지분은 경매에서 제외됩니다.
그런 부동산은 지분 경매 및 낙찰만 되기 때문에 가치가 저평가 될 뿐만 아니라 입찰자도 적어지게 됩니다.
그래서 다른 공동명의자가 낙찰 받을 가능성이 높아지게 됩니다. 또한 경매로 타인이 낙찰 받았다 해도 원래 소유주는 공유자 자격으로 우선 낙찰권이 있으므로 소유권 보호에 좋습니다
2) 부부 공동명의 단점
(1) 건강보험 불이익
부동산 임대소득이 많이 발생하면 지역가입자로 변경될 수 있습니다. 또한 부동산 가격이 상승하는 경우에도 마찬가지입니다. 그런 일이 발생하면 건강보험료가 부과될 수 있습니다.
(2) 대출 담보 등 불편
대출이나 담보를 신청하면 공동명의자 모두 소득 심사를 해야 합니다. 그래서 한쪽의 소득이 낮거나 신용도가 좋지 않으면 대출 한도나 금리에 불리한 영향을 받게 됩니다.
또한 부동산 매도, 임대, 또는 대출을 할 때에 준비해야 할 서류도 복잡하고 2배로 많아지게 됩니다
(3) 지분행사 제한
대출이나 담보 뿐만 아니라 어느 한 쪽의 체납으로 압류나 가압류가 되는 경우에 지분 권리행사가 제한 됩니다
(4) 번거러움
각자의 지분 만큼에 대한 각종 세금 등이 부과되므로 각각 관리하고 납부해야 하는 불편함이 있습니다
(5) 무주택 혜택 없음
공동명의가 되면 부부가 모두 주택 보유자가 됩니다. 그래서 차후에 주택 구매나 분양 참여시 모두 무주택자 혜택을 받을 수 없습니다
그 외에 부부 공동명의 주택 아파트 장단점에 대한 자세한 것은 전문가 도움을 받아서 해결하는 것이 좋습니다.
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