전세권 전세보증보험 확정일자 차이와 특징은 어떻게 될까요?
전세금은 지키기 위한 방법에는 전세권 전세보증보험 확정일자가 있습니다. 각각의 방법들의 지니는 특징과 장단점들이 있기 때문에 제대로 알고 이용해야 합니다.
입주 당시와 달리 여러 가지 사유로 건물주의 과도한 채무, 깡통전세, 경매 등으로 악화되는 경우가 있기 때문입니다.
1. 전세권 설정
전세권 설정등기는 전세 임차인의 권리를 법적으로 보호하는 방법 중 하나입니다. 임차인이 전세금을 지급하고 임대인의 부동산에 대해 설정하는 것입니다.
해당 부동산의 등기사항증명서에 전세 임차사실을 기록하여 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선적으로 보증금 변제 받을 수 있습니다.
1) 전세권 장점단점
(1) 전세권 장점
- 보증금 우선 변제권 확보 : 전세권 설정등기를 하면 보증금에 대한 우선변제권이 확보됩니다. 그래서 보증금을 받기 위한 배당신청 따로 하지 않아도 됩니다.
- 소송 절차 생략 : 보증금을 받기 위한 배당신청을 따로 하지 않아도 되므로 소송에 따른 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
- 깡통전세 보호 : 집값 하락으로 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우에도 설정등기 하면 전세금을 보호할 수 있습니다.
(2) 전세권 단점
- 임대인 동의 필요 : 등기부에 설정을 하는 것이므로 임대인(건물주)동의가 반드시 필요합니다.
- 등기 비용 발생하고 임차인 부담 : 보증금이 3억원인 경우 등록세(보증금의 0.2%)와 교육세(등록세의 20%) 등을 포함해 약 70만 원 이상의 비용이 발생합니다.
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2) 전세권 설정 절차
전세권 설정은 등기소 방문이나 인터넷을 이용해서 임차인이 셀프 등기 할 수 있습니다. 또한 수수료가 발생하는 단점이 있지만 법무사 위임하는 방법도 있습니다.
이 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.
(1) 전세권자(설정자) 구비서류
- 등기신청서
- 등록면허세 영수증
- 인감증명서
- 인감도장
- 계약서 원본
- 등기필증
- 주민등록증 사본
- 신분증
(2) 소유자(권리자) 구비서류
- 본인 주민등록등본
- 인감도장
(3) 전세권 설정 말소
전세계약이 종료했다고 해서 자동으로 말소되지 않습니다. 설정 말소를 신청해야 하고 방문이나 인터넷을 통해 할 수 있습니다.
처리기간은 3~5일 정도 소요되고 준비 서류는 신청서, 등록면허세 영수증, 등기수입증지, 위임장, 해지증서입니다.
전세권 설정은 세입자가 하지만, 말소는 임대인(건물주)가 해야 합니다.
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2. 전세보증보험
전세금을 지키는 방법 중에서 가장 확실하고 안전한 방법은 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 하지만 수수료와 비용이 발생하는 것이 단점입니다.
전세보증보험은 전세 계약 종료 시 세입자에게 보증금을 반환하지 않거나 못할 경우에 대신해서 지급하는 것입니다.
보증금을 제때 받지 못하거나 집, 건물이 경매에 넘어갈 경우에도 안전하게 돌려 받을 수 있습니다.
2021년 10월부터 주택임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되었습니다. 전셋값 상승으로 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지면서 많은 세입자들이 가입하고 있습니다.
1) 전세보증보험 장점단점
(1) 전세보증보험 장점
- 보증금 보호 : 집주인이 지정된 날짜에 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보증보험회사가 임대인을 대신해서 지급하고, 임차인의 권리를 승계받아 임대인과 문제를 해결합니다.
- 법적 대항력 : 세입자는 보통 전세권 설정, 확정일자 등을 통해 법적 대항력을 갖춥니다. 하지만 전세보증보험은 이와 별도로 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 추가적인 보호 장치입니다.
(2) 전세보증보험 단점
- 비용 발생 : 지역과 건물가격에 따른 비용이 발생합니다
- 물건 제한 : 모든 부동산에 대해서 가능한 것이 아닙니다. 일정한 조건을 충족시키는 주택만 가능합니다.
2) 전세보증보험 가입자격
다음의 조건을 모두 충족시키는 경우에 한해서 가입 가능합니다
- 가입 대상자 : 임차인이라면 누구나 가입이 가능합니다. 국적에 상관없이 법인도 가입할 수 있습니다. 다만, 임대인이 외국인이거나 외국 국적을 가진 경우에는 가입이 불가능합니다. 또한, 반드시 공인중개사를 통해 계약을 체결한 경우에만 가입할 수 있습니다.
- 가입 가능 물건 : 주택에 한해서 가입이 가능합니다. 여기에는 단독주택, 다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔이 포함됩니다. 단, 오피스텔은 주거용으로 사용되는 경우에만 가능합니다.
- 가입 불가능 물건: 분쟁의 소지가 있는 다중주택, 공관, 가정 어린이집, 공동생활 가정, 상가, 점포, 공장 등은 가입이 불가능합니다. 또한, 무허가, 불법, 위법 건축물도 가입 대상이 아닙니다. 전세자금 대출을 받은 경우나 전세 보증금에 채권이 설정된 경우, 부동산에 압류, 가압류 등이 설정된 경우도 가입이 불가능합니다.
3) 전세보증보험 가입조건
위 조건을 충족하는 경우에도 아래 조건이 충족되어야 합니다
- 주택 인도(이사)
- 전입신고 완료
- 전세계약서상 확정일자 등록
이러한 조건이 충족된 상태에서 임차인의 모든 권리를 공사로 이전해야 합니다. 보증금에 대해 설정된 권리가 있는 경우, 이를 말소해야 합니다.
4) 전세보증보험 가입 서류 및 절차
가입을 위해서는 다음 서류가 필요합니다:
- 보증신청서
- 주민등록등본, 신분증
- 확정일자 받은 전세계약서
- 전입세대 열람내역
- 등기부등본, 건축물 대장
가입 절차는 가까운 보증보험 영업지사를 방문하거나 홈페이지를 통해 진행할 수 있습니다. 서류는 최근 1개월 이내에 발급 된 것이어야 합니다. 보증 심사 단계에서 추가 서류가 필요할 수 있으므로 미리 확인하는 것이 좋습니다.
국내에서는 HUG허그 주택도시보증공사, 서울보증보험에서 하고 있고, 요율이나 수수료 등은 다릅니다.
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5) 전세보증보험 가입기간
전세계약 기간이 1년 미만인 경우는 가입이 불가능합니다. 그러나 1년 이상의 기간으로 연장되는 경우에는 연장 시점을 기준으로 가입이 가능합니다.
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3. 확정일자
1) 확정일자 란
확정일자란 주택임대차보호법에 따라 문서에 기재된 일자에 법적 효력을 부여하는 것을 말합니다. 아무 비용을 들이지 않고 할 수 있는 가장 쉽고 간단한 방법입니다.
임차인은 경매나 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.
확정일자를 받으면 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 임차인은 우선변제권을 가지기 때문입니다.
2) 확정일자 특징
- 임대인 동의 불필요 : 임대인의 동의 없이도 간편하게 받을 수 있습니다.
- 비용 저렴 : 수수료가 저렴하며 간단한 절차로 받을 수 있습니다.
- 법적 효력 : 경매나 공매 시 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 그러나 보증금을 반환 받지 못할 경우 임차보증금 반환청구 소송을 통해 승소 판결을 받아야 강제집행을 신청할 수 있습니다
3) 확정일자 받는법
확정일자를 받기 위해서는 주택임대차계약서를 준비해서 주택 소재지의 읍, 면, 동사무소를 방문하면 됩니다. 전입신고는 미리 되어 있어야 하지만 확정일자와 동시에 전입신고 진행할 수도 있습니다.
혹은 인터넷 등기소나 정부24를 통해서도 할 수도 있습니다.
전입신고를 하면 대항력을 가지게 되어 임차주택이 경매에 넘어가도 대항력을 통해 거주를 계속할 수 있습니다.
즉 확정일자는 법적 대항력과 우선변제권을 가지는 것으로 전세금 반환에 유리합니다. 그리고 경매 등으로 이전되었다고 해도 새 소유자에게 전 소유자와 동일한 권리를 요구할 수 있습니다.
즉. 전세권 전세보증보험 확정일자를 전세금 지키는 안전하고 확실한 순서대로 하면 1) 전세보증보험 2) 전세권 3) 확정일자 순입니다.
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