전세보증금 지연이자 반환 어떻게 하고 임차권등기명령 신청시기 절차 구비서류는 무엇일까요?!!
전세기간이 만료되면 임차인은 건물을 비워주어야 하고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 두 가지는 동시에 해야 하는 것으로 동시이행의 항변권이라고 합니다. 하지만 건물은 비워주는데 보증금은 돌려주지 않는 임대인들이 있습니다
그런 임대인들에 대한 대처와 해결방법에 대해 제대로 알아보겠습니다
1. 전세보증금 지연이자
전세계약이 만료되었는데도 불구하고 임대인이 보증금을 제 때에 반환하지 않는 경우가 많습니다. 그래서 임차인의 이사나 입주가 늦어지거나 지연됨에 따라 많은 문제들이 발생하고 있습니다.
심한 경우에는 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 등도 있습니다.
그런 일들이 예상되거나 발생했을 때에는 임차권등기명령 설정과 전세보증금 지연이자도 청구해서 받아야 합니다.
1) 전세보증금 지연이자 청구조건
계약이 만료되면 임차인은 당연히 보증금을 돌려 받아야 합니다. 하지만 임대인이 이를 제때 반환하지 않는다면 임차인은 전세보증금 지연이자를 청구할 수 있습니다. 보증금을 제 때에 반환 받지 못함에 따른 손해를 보상 받기 위한 제도입니다.
지연이자를 청구하기 위해 가장 중요한 것은 계약 해지 의사를 정확히 전달하는 것입니다. 계약 만료 6개월에서 2개월 전에 임대인에게 서면으로 통보하고 증빙자료도 같이 있어야 합니다.
이 기간 내에 통보해야 임대인이 묵시적 갱신을 주장하지 못합니다. 의사 통보는 카톡, 문자, 메일, 내용증명 등과 같이 증거가 될 수 있는 것이어야 합니다.
증인도 없고 기억의 오류로 발생할 수 있는 문제들을 예방하기 위해서는 확실한 증거를 남기는 것이 가장 좋습니다.
이런 조건을 충족한 상태에서 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 소송을 통해 지연이자를 청구할 수 있습니다.
2) 전세보증금 지연이자 얼마?
전세보증금 지연이자는 연 5%의 법정 이율이 적용됩니다. 하지만, 임대차 계약서에 특약이 존재한다면 해당 특약에 명시된 이율이 적용됩니다.
그러나 그 특약이라도 해도 이자제한법을 초과할 수 없습니다. 따라서 이자제한법인 연 20%를 초과해서는 안 되고, 초과 부분은 불법이므로 무효에 해당됩니다.
임차인이 소송을 제기하고 소장 부본이 임대인에게 송달된 경우에는 소송촉진특례법에 따라 연 12% 이자가 발생합니다. 소송 과정에서 임차인의 권리를 보다 확실히 보호하기 위한 조치입니다.
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2. 임차권등기명령
1) 임차권등기명령이란
임차권등기명령이란 임차인이 임대차 계약의 효력을 제3자에게 주장하기 위해 법원에 등기명령을 신청하는 것입니다. 임대인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우, 특히 깡통전세와 같은 상황에 대비하기 위한 조치입니다.
임차권등기명령을 한 상태에서는 임차인이 이사를 가도 대항력이 유지됩니다. 그래서 전세금을 우선적으로 받을 수 있습니다.
하지만 임차권설정을 하지 않은 상태에서 이사 가면 각종 배당이나 변제 순위에서 밀리게 되므로 정말 조심해야 합니다.
임대인의 과도한 대출 등으로 보증금을 제 때에 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위해서는 임차권등기설정은 필수입니다.
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2) 임차권등기명령 신청시기 방법
임차권등기명령 신청시기는 임대차 계약이 종료된 이후입니다. 계약이 끝난 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때에 임차인이 법원에 신청할 수 있습니다.
신청 방법은 온라인 또는 주택 주소지 관할 법원에 직접 방문하여 신청서를 제출하는 방식이 있습니다.
신청서에는 임차인과 임대인 정보, 반환 받지 못한 보증금, 계약 체결 사실과 내용, 확정일자 등이 포함되어야 합니다. 법원에 제출된 신청서는 약 일주일 후에 결정문이 발급됩니다.
3) 임차권등기명령 서류
임차권등기명령을 신청하려면 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다
- 주택 임대차 계약서 사본 (확정일자 포함)
- 임차권등기명령 신청서
- 임차인의 주소 변동사항이 포함된 주민등록등본 또는 초본 (1개월 이내 발급)
- 계약 해지 통지서 또는 해지 입증 자료 (내용증명, 녹취서, 문자 또는 카카오톡 내용 출력본, 계약 완료 확인서, 권리신고 및 배당 요구 신청서, 임대차 계약의 해지 합의서 사본 중 하나)
- 부동산 등기부등본 (임대인이 법인인 경우)
- 다가구주택 내 일부 임차인인 경우, 건물 도면 또는 건축물 현황도
- 등록면허세 및 등기신청 수수료 납부 영수증
- 전자수입인지 및 예납 송달료 납부 영수증
4) 임차권등기설정 시 주의사항
임차권등기설정을 할 때는 다음과 같은 주의사항을 숙지해서 반드시 지켜야 합니다.
- 임대인 동의 없이도 신청할 수 있으므로 임대인이 비협조적이어도 문제없습니다.
- 신청 시점에는 임차인이 해당 건물을 사용하고 있어야 합니다. 임차권등기명령 신청 후 이사하는 것은 상관없지만, 신청 당시에는 반드시 건물을 점유하고 있어야 합니다.
- 임대차 계약 기간이 종료되어야 신청할 수 있고 묵시적 갱신 상태라면 계약 해지 통보 후 3개월이 경과해야 합니다.
- 임차인이 직접 신청해야 하고 대리인 신청은 불가능합니다.
- 정확한 계약 해지 의사를 표시해야 하며 임대인에게 의견 제출 기회를 주어야 합니다.
- 임차권등기명령 신청 후 이사를 해야 하며, 등기 비용은 임차인이 부담해야 합니다.
임차권등기명령이 완료되면 임차인은 법적 보호를 받을 수 있고 보증금을 반환하지 않을 경우에 보증금 확보할 수 있습니다.
3. 전세보증금 반환 소송
보증금을 반환하지 않을 경우에 최후의 수단으로 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 통해 보증금 반환과 함께 지연이자까지 청구할 수 있습니다.
소송을 제기하기 전에는 충분한 대화를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다. 소송에는 많은 시간과 비용이 발생하고 모두를 힘들고 지칠게 만들기 때문입니다. 특히 민사소송은 당사자간 합의를 중시하므로 해결에 오랜 시간이 걸리게 됩니다.
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