선분양 후분양 장단점 5가지!!분양가상한제 장단점과 적용기준!!

선분양 후분양 장단점 5가지는 무엇이고 분양가상한제 장단점과 적용기준은 어떻게 될까요?!!

내 집 마련을 위해 꼭 필요한 것이 청약통장입니다. 또한 분양제도도 제대로 알고 청약에 참여해야 성공하는 내 집 마련과 투자가 됩니다. 그래서 선분양 후분양 장단점 등에 대해 제대로 알아보겠습니다.

1. 선분양 후분양 뜻 차이

선분양은
아파트나 주택 등을 건설하기 전에 예비 입주자들에게 분양하는 방식입니다. 건설사가 계획 단계에서 입주자를 모집하고 그들로부터 계약금과 중도금을 받습니다. 그 자금을 이용해서 건설하게 됩니다.

예비 입주자들은 모델하우스나 설계도를 보고 건물 구조와 디자인을 확인하고 분양 결정을 내리게 됩니다.

분양가가 후분양보다 상대적으로 저렴하지만 건물 완성 형태가 실제와 다를 수 있습니다.

후분양은
아파트나 주택 등의 건설이 상당 부분 완료 된 후에 분양하는 방식입니다. 실제 완공 된 건물을 직접 확인하고 결정을 내릴 수 있습니다.

그래서 건물에 대해 정확히 평가할 수 있고 속을 염려가 없습니다. 하지만 사업시행자는 건설 비용을 전액 부담해야 하므로 자금 압박으로 힘들어 질 수 있습니다.

그리고 건설에 소요되는 대출이자 등의 금융비용이 분양가에 반영되므로 분양가가 높아질 수 있습니다.

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2. 선분양 후분양 장점단점 5가지

1) 선분양 장단점 5가지

선분양 장점 5가지는 다음과 같습니다.

1. 낮은 분양 : 건물이 완공되기 이전에 분양을 시작하므로 건설 과정의 불확실성이 포함되어 있습니다. 그래서 시장 가격보다 상대적으로 낮은 가격으로 분양합니다.
2. 투자 가치 상승 :  주변 인프라가 완성되고 지역 개발이 진행됨에 따라 입주 시점에 가치 상승으로 이어질 수 있습니다. 그래서 초기 분양가 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
3. 선택 폭 다양 :  선택의 폭이 다양합니다. 선분양은 완공 되기 전에 분양을 시작하기 때문에 입주자는 다양한 평형과 방향 등을 선택할 수 있습니다. 
4. 자금 조달 용이 : 건설사는 필요 자금을 사전에 확보함으로써 금융 비용 절감과 안정적 자금을 유지할 수 있습니다.
5. 가격 상승 기대 : 입주 싯점에는 가격이 상승할 수 있습니다. 그래서 “로또 분양”이라는 말이 생겨났고 갭 투자도 많습니다.

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선분양 단점 5가지는 다음과 같습니다.

1. 건물 불확실성 : 선분양의 가장 큰 단점입니다. 건물 완공 전에 계약을 하기 때문에 실제 완공된 건물의 품질이나 마감재, 구조 등이 사실과 다를 수 있습니다. 그래서 입주할 때 많은 분쟁이 생기기도 하고 리스크로 작용하기도 합니다.
2. 공사 지연 가능성 : 자재 공급 지연이나 자금 문제, 기타 예상치 못한 문제들로 공사가 지연되고 입주가 늦어 질 수 있습니다.
3. 정보 부족 : 모델하우스나 계획도만을 보고 결정합니다. 건물에 대한 정보가 부족한 상태에서 계약한 것이므로 실제 건물 크기, 방향, 뷰 등이 계획했던 것과 상이할 수 있습니다.
4. 금융 부담 증가 : 건설사 측에서는 금융부담이 줄어 들지만 계약자는 금융부담이 증가하게 됩니다. 많은 대출과 높은 금리가 맞물리면 계약가들에게 큰 부담으로 다가오게 됩니다.
5. 시장 변동 위험 : 입주 시점에 부동산 가격이 상승할 것으로 기대합니다. 하지만 시장 상황이나 국가 정책 변화에 따라 예상과 다르게 가격이 하락할 가능성도 있으므로 변동성이 큰 편입니다.

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2) 후분양 장단점 5가지

후분양 장점 5가지는 다음과 같습니다.

1. 투명성 확실성 안정성 증가 : 계약자는 완성된 건물을 보고 크기, 설계, 마감재 질을 평가할 수 있습니다. 그래서 계약 결정에 대한 확실성, 투명성, 안정성이 높아집니다.
2. 하자 확인 가능 : 완공 된 건물을 통해 마감 상태나 기타 하자를 사전에 점검할 수 있습니다. 그래서 입주 중에 발생할 수 있는 수리 비용이나 불편을 최소화할 수 있습니다.
3. 즉시 입주  가능 : 계약과 동시에 즉시 입주가 가능합니다. 그래서 급하게 이사나 입주해야 하는 사람들에게 좋습니다.
4. 공사지연이나 중도 위험 감소 : 건설사가 건물 완성한 후에 분양하기 때문에 건설 중단이나 건설사의 재정적 문제로 인한 위험이 현저히 줄어듭니다. 공사지연이나 부도 등의 위험성이 없거나 줄어듭니다.
5. 예측 가능성 증가 : 완성된 주변 환경과 인프라를 실제로 확인하고 평가할 수 있습니다. 그래서 장기적 주거 생활 계획을 세우는데 좋습니다.

후분양 단점 5가지는 다음과 같습니다.

1. 비용과 분양가 증가 : 건설사가 건물 완공될 때까지 모든 비용을 부담해야 합니다. 그래서 건설사 비용증가는 분양가 상승으로 이어지게 됩니다.
2. 자금 조달 어려움 : 건설사는 완공까지 필요한 자금을 스스로 조달해야 하므로 자금 조달에 어려움이 있습니다. 그래서 자금력이 부족하면 공사지연이나 부도위험을 초래할 수 있습니다.
3. 시장 변동 위험성 증가 : 완공 후 시장 상황에 따라 가격이 결정되므로 시장 상황이 나빠지면 예상보다 낮은 가격으로 분양해야 하는 수가 있습니다. 반대로 시장이 호황일 때는 분양가가 상승할 수 있습니다.
4. 공급량 감소 : 건설사의 자금 조달에 대한 부담으로 후분양을 선택하는 곳이 적습니다. 그래서 주택 공급량 감소로 이어질 수 있습니다.
5. 분양 경쟁 부담 : 주변 여건이 좋지 않거나 인기 지역이 아닌 곳에서는 분양 경쟁이 적을 수 있습니다. 그로 인한 리스크는 건설사에게 큰 부담으로 다가오게 됩니다.

3. 분양가상한제 뜻

분양가상한제란 아파트 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 정부가 도입한 제도입니다. 건설사가 정해진 기준 이상으로 가격을 올리지 못하게 규제하는 방식입니다.

주로 공공택지에서 적용되며 부동산 시장의 과열을 방지하고 주택 가격 안정을 도모하기 위해 마련되었습니다.

1977년 처음 도입된 이후 여러 차례의 수정과 개정을 거쳐 2019년에는 민간택지에도 적용 범위를 확대하여 시행하고 있습니다.

4. 분양가상한제 장단점

분양가상한제 장점 4가지는 다음과 같습니다.

1. 가격 안정 : 부동산 시장의 무분별한 가격 상승을 억제하여 주택 구매자들에게 더 합리적인 가격에 주택을 제공합니다.
2. 실수요자 보호 : 생애 최초 주택 구매자나 중산층에게 혜택을 주어 주거비 부담을 줄여 줍니다. 더 많은 사람들이 집을 구매할 수 있는 기회를 제공합니다.
3. 투기 방지 : 부동산 시장에서 투기적 요소를 줄여주면서 시장의 건전한 성장을 촉진합니다.
4. 주거 안정 : 예측 가능한 주거 비용을 통해 구매자의 장기적 주거 안정성을 향상시켜줍니다.

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분양가상한제 단점 5가지는 다음과 같습니다

1. 건설사 수익 감소 : 분양가가 제한되면서 건설사 수익성이 저하되고 신규 투자 감소로 이어질 수 있습니다.
2. 공급 위축 : 수익성 감소는 신규 주택 건설 감소로 이어져 장기적으로 주택 공급량 감소 원인이 될 수 있습니다.
3. 품질 저하 : 건설사가 비용 절감을 위해 저품질 자재 사용 등으로 건축 품질이 떨어질 수 있습니다.
4. 시장 왜곡 : 부동산 시장의 가격 결정 메커니즘을 국가에서 개입이나 관여하게 됩니다. 그래서 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
5. 분양경쟁 심화 : 인기 지역은 치열한 분양 경쟁으로 이어지면서 분양 기회가 줄어들 수 있습니다.

5. 분양가상한제 적용기준

부동산 경기 안정과 투기과열을 방지하기 위한 제도입니다. 그래서 투기과열지구에서 다음의 조건 중 하나 이상에 해당되는 경우에는 분양가상한제 적용지역이 됩니다.

1. 직전 12개월간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우
2. 직전 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 넘는 경우
3. 직전 3개월간 주택거래량이 20% 이상 증가한 경우

분양가상한제 아파트는 일명 “로또청약”이라 불리며 투기 목적의 구매를 많이 합니다. 그래서 분양 후 3년간 실거주 의무와 전매 제한을 실시하고 있습니다.

분양가상한제는 공공택지 내 공동주택은 의무적으로 적용됩니다. 하지만 민간택지는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정한 지역의 공동주택에 적용됩니다.

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