월세 밀림 강제퇴거와 연체이자는 얼마나 되고 내용증명, 명도소송으로 해결하려면 어떻게 해야 할까요?
임대소득이 최고로 좋은 것이라고 하지만, 월세가 밀리거나 세입자가 잠적하는 등의 골치 아픈 문제들도 많이 발생합니다. 그래서 월세 밀렸을 때 어떻게 대처하는 것이 좋은지? 등에 대해 제대로 알아야 합니다.
2. 월세 밀림 대처방법
월세가 밀리면 건물주와 세입자 모두가 올바르게 대처해야 합니다. 그렇지 않으면 퇴거나 소송 등의 복잡한 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 그래서 각각의 입장에서 올바른 대처방법에 대해 알아보겠습니다.
1) 건물주
건물주는 월세가 입금되지 않기 때문에 손실이 발생하게 됩니다. 그렇다고 해서 본인 집이라고 해도 함부로 들어가거나 세입자 물건을 꺼 내는 등의 행동을 할 수 없습니다.
그런 행동들은 주거침입 등의 또 다른 문제로 이어질 수 있기 때문입니다. 그래서 세입자에게 미납 사실을 통지하고 근거 자료를 남기는 작업을 진행해야 합니다.
문자, 카톡, 메일 등을 이용해서 통보하고, 일정기간까지 기다렸음에도 불구하고 납부나 반응이 없으면 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
내용증명은 혹시라도 모를 만약의 명도소송에 대비하기 위한 증거자료를 모으는 과정입니다. 내용증명은 동일한 내용 3부를 작성해서 우체국에서 발송하면 됩니다.
1부는 본인이 보관하고 1부는 우체국에서 보관하고, 1부는 세입자에게 발송하게 됩니다. 제목은 “내용증명”이라고 적고 상대방 인적사항, 월세 미납 사실 통지, 언제까지 납부하지 않으면 어떻게 하겠다는 등의 내용을 포함하면 됩니다.
내용증명 자체가 특별한 효력이 있는 것은 아니고 법적서식도 없습니다. 하지만 명도소송 할 경우에는 본인에게 유리한 증거자료가 됩니다.
2) 세입자
세입자는 본인의 어려운 사실을 건물주에게 솔직히 이야기하고 양해를 구하는 것이 가장 좋습니다. 당장 납부할 여력이 되지 않으면 기간을 좀 더 달라고 하든지 보증금에서 공제하는 방법 등이 있습니다.
건물주를 피하고 연락 안 한다고 해서 문제가 해결되는 것은 전혀 아니라는 것입니다. 타인의 건물을 사용하면서 월세를 제 때에 납부하지 않는 것은 전적으로 세입자 잘못이기 때문입니다.
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3. 월세 밀림 2회
상가는 3개월 미납하면 일방적으로 계약해지 할 수 있습니다. 하지만 오피스텔, 아파트, 빌라 등과 같은 주택은 2개월 미납하면 집주인은 언제든지 계약해지 통보할 수 있습니다.
여기에서 말하는 2회, 3회라는 것은 반드시 연속되어야 하는 것은 아닙니다. 임대기간 전체를 통틀어서 하는 것으로 누적된 횟수를 말합니다.
보증금이 있다면 세입자와 합의를 통해서 보증금에서 충당하는 방법이 있습니다. 전문가들에 의하면 월세 미납에 대한 문제를 예방하기 위해서는 보증금을 받아 두는 것이 좋다고 합니다.
또한 계약서 작성할 때에 월세가 밀리면 보증금에서 차감 충당한다는 내용도 적어두는 것이 좋다고 합니다.
4. 월세 연체 보증금 해결?!!
월세가 연체되었을 때에 보증금으로 해결되는 경우가 있고, 해결되지 않는 경우가 있습니다. 보증금으로 해결되는 경우는 다음과 같습니다
- 서로 합의하여 보증금에서 차감
- 임차인이 월세 상환하고, 보증금에서 연체 이자 등을 제외한 나머지 금액을 반환
보증금으로 해결되지 않는 경우는 다음과 같습니다.
- 보증금 모두 사용하여 월세 상환한 경우
- 임차인이 보증금을 일부 사용하여 월세를 상환하였지만, 남은 월세가 여전히 미납인 경우
보증금에서 차감하는 경우에도 합의서를 작성하는 것이 좋습니다. 입주 당시 계약서에 별도로 기록되어 있지 않다면 말입니다. 그렇지 않고 일방적으로 차감하는 것은 또 다른 문제로 이어질 수 있기 때문입니다.
보증금 차감에 대한 내용은 카톡, 문자, 메일 등으로도 할 수 있습니다. 시간이 지남에 따라 서로 기억이 달라지면서 생길 수 있는 문제들을 예방하기 위해서는 근거를 남겨두어야 합니다.
그럴 때에 이용될 수 있는 방법에는 카톡, 메일, 문자 등이 있습니다.
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5. 월세 밀렸을때 연체이자
월세 밀림으로 인한 세입자 손해를 최소화하기 위해서 연체이자를 부과할 수 있습니다. 연체이자는 건물주와 세입자 합의에 의해 결정되고, 계약서에 명시되어 있다면 이자율을 따르면 됩니다.
그렇지 않거나 특별한 규정이 없는 경우에는 연5%이내로 적용할 수 있습니다
6. 월세 밀렸을때 강제퇴거와 명도소송
임차인 연체로 인한 건물주 일방적 손해를 방지하기 위한 방법으로는 강제퇴거와 명도소송이 있습니다. 하지만 세입자 동의 없이 함부로 세입자 집에 들어가거나 물건에 손을 될 수 없습니다.
그런 행동들은 주거침입죄에 해당될 수 있기 때문에 법적 절차를 거쳐서 진행해야 합니다. 그래서 명도소송이라는 절차를 진행하게 됩니다.
명도소송을 진행하기 위해서는 위에서 언급한 것처럼 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 내용증명을 발송하기 전에 납부를 독려하는 문자, 카톡, 메일 등을 보내는 것이 승소에 유리합니다.
7. 월세 밀림 명도소송
법적인 도움을 받아서 강제적으로 해결하는 명도소송이 최선의 방법은 아닙니다. 당사자 간 대화를 통한 합의로 해결하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 하지만 서로 간 감정싸움이나 연락 두절 등으로 최후의 방법인 명도소송을 진행해야 하는 수가 있습니다.
그럴 때에는 다음과 같은 절차대로 명도소송 진행하고, 판결문을 근거로 강제퇴거 집행 절차 진행하면 됩니다.
- 소장 제출 : 내용증명 등의 서류를 준비해서 법원에 소장 제출
- 소장 심사 : 소장을 심사하고, 임차인에게 등기우편이나 공시송달로 전달
- 소송 제기 : 임차인은 소송에 대한 의견을 제출할 수 있고, 기한 내 미제출시 소송 제기
- 사실조사 : 건물주와 임차인에 대한 사실조사 실시
- 판결 : 각자의 증언과 증거를 검토해서 판결
- 집행 : 판결에 따라 집행관이 건물의 비우는 등 강제퇴거 진행
위와 같은 절차와 방법은 주택 뿐만 아니라 상가에 대해서도 동일하게 적용됩니다. 하지만 서로 간의 감정싸움으로 인한 불미스러운 일이 생기지 않도록 하기 위해서는 전문가 도움을 받아서 하는 것이 좋습니다.
당장의 세입자를 쫓아내고 밀림 월세를 받는 것도 중요하지만, 절차 진행과정에서 위법이나 불법으로 인한 소송 문제에 연루되지 않는 것도 중요하기 때문입니다.
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