전세계약 자동연장 조건 어떻게 되고 계약갱신청구권 기간과 예외규정은 무엇일까요?!!
주택이나 상가 등을 임대할 때 반드시 작성하는 것이 전세계약서입니다. 보증금을 안전하게 지키고 원하는 날짜에 계약종료나 이사를 가기 위해서는 묵시적 갱신에 대해 제대로 알아야 합니다.
그래서 전세계약 자동연장과 수수료, 보증금에 대한 모든 것 알아보겠습니다.
1. 전세계약 자동연장 조건!!묵시적갱신 뜻!!
전세계약 자동연장이란 임대차 계약에서 계약 기간이 만료하였지만 임대인이 특별한 의사 표시를 하지 않을 때 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
종전의 계약과 동일한 조건으로 연장되는 것으로 “묵시적갱신”이라고도 합니다.
임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 동안 임차인에게 계약갱신 거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않을 때 발생합니다.
이 때 임대차 계약은 종전과 동일한 조건으로 갱신되면서 자동연장됩니다. 이 권리는 최초 1회에 한해서만 사용할 수 있습니다.
상가나 주거 안정성을 보장하고 임대인이 계약갱신 여부의사 표시를 명확히 해야 하는 책임을 부여하기 위함입니다. 또한 분쟁을 최소화하고 상대적 약자인 임차인을 보호하는 역할도 합니다.
2. 전세계약 자동연장 가능 vs 불가능한 경우
1) 전세계약 자동연장 가능
임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 동안에 계약갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 자동으로 연장됩니다. 하지만 아래에서 소개하는 것처럼 특별하거나 예외적인 경우, 임차인 잘못이 있는 경우는 자동연장이 불가능합니다.
묵시적 갱신은 임대차보호법에 따라 발생하는 임차인의 권리이고 자동연장되었다면 존속기간으로 2년으로 봅니다.
2) 전세계약 자동연장 불가능
다음과 같은 특별하거나 임차인 귀책사유가 있는 경우에는 묵시적 갱신이 불가능합니다. 임대차보호법제6조의3에서 규정하고 있는 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
위 방법들 중에서 임대인이 가장 흔하게 사용하는 방법은 임대인의 직계존, 비속이 실제 거주하기 위함이라는 내용입니다.
임대차 기간 만료될 때 불편한 감정이 있으면 직계존비속의 거주 여부를 확인하거나 신고하는 세입자도 있다고 하므로 조심해야 합니다.
3. 임대차 보호기간
임차인을 일정기간 안전하게 보호하기 위한 임대차 보호기간이 있습니다. 주택은 최소 2년을 보장해야 하고, 상가는 최소 1년을 보장해야 합니다.
따라서 이 기간이 종료 되면 임대인과 임차인은 계약을 계속할 것인지? 종료할 것인지? 새로 결정해야 합니다. 이것을 계약의 갱신이라고 합니다.
4. 임대차 계약 합의갱신할 때
계약 갱신 할 때는 계약조건을 변경할 수 있고 변경하는 경우에는 계약서도 새로 작성해야 합니다. 그리고 주택을 새로 계약한 경우에는 새 계약서를 기준으로 전입신고와 확정일자도 새로 받아야 합니다.
계약 조건을 변경하는 합의 갱신은 변경된 내용을 종전의 임대차와 관련된 제3자에게 대항할 수 없기 때문입니다.
그래서 임대물건의 등기부등본을 확인하면서 압류, 가압류, 저당권 설정 등에 대한 내용도 꼼꼼히 확인하는 것은 필수입니다.
임대인에게 불의의 사고나 문제가 발생했을 때 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서 말입니다. 합의 갱신할 때에도 월세나 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다.
♠전세권 vs 전세보증보험 vs 확정일자 차이와 특징!!전세금 지키는 방법!!
5. 묵시적갱신 효과 수수료
전세계약 자동연장되면 종전의 임대차 계약과 동일한 조건으로 연장됩니다. 그래서 보증금과 월세도 이전과 동일합니다.
묵시적 갱신이 이루어진 경우에도 임차인은 언제든지 계약 해지할 수 있습니다. 하지만 해지 통지를 한 날로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
그래서 이사 가기 3개월 전에 통보해야 합니다. 임대인이 새 세입자를 구할 수 있는 기간을 최소한 3개월은 주어야 한다는 것입니다.
계약해지 통보 후 3개월을 기다릴 여유가 되지 않고 당장 이사해야 하는 경우에는 임차인이 부담해야 합니다.
즉 해지 통보 후 3개월 이내에 이사 가야 한다면 임차인이 중개수수료를 부담해야 하고, 3개월 후에 이사 간다면 임대인이 부담해야 합니다.
그렇기 때문에 이사 가야하는 날짜 등에 대해 꼼꼼한 점검이 정말 중요합니다.
또한 계약해지 통보에 대해 서로 간의 기억의 차이로 인한 문제를 예방하도록 조심해야 합니다. 그래서 구두로 하는 해지 통보가 아닌 문자, 카톡, 녹음, 내용증명 등과 같은 방법으로 해야 합니다.
중개수수료 뿐만 아니라 보증금을 지킬 때에도 정말 중요한 것이기 때문입니다.
♠전세사기 안 당하는 방법!!전입신고 vs 확정일자 vs 대항력 vs 우선변제권 차이!!
♠전세사기특별법 주요내용 지원대상 절차 서류!!전세피해지원 받으려면?!!
♠깡통전세 vs 역전세 뜻과 차이!!전국깡통전세 감별기 사용법!!