입주권 분양권 차이 장단점은 무엇이고 전매제한과 주택수 포함 관계는 어떻게 될까요?
내 집 마련의 꿈을 실현하고 절세를 위해서 반드시 알아야 하는 것 중 하나가 입주권 분양권 차이입니다. 이들의 취득시기에 따라 주택수 포함여부가 결정되기 때문입니다.
그래서 취득세, 양도소득세 등에도 많은 영향을 미치게 되므로 제대로 알아야 합니다.
1. 입주권 분양권 차이
1) 입주권
입주권이란 새로운 아파트나 주택 개발에서 거주할 수 있는 법적 권리를 의미합니다.
주로 재건축이나 재개발 사업과 연계되어, 해당 사업의 조합원들이 미래에 완성되는 새로운 주거 공간에 입주할 수 있는 권한을 부여 받습니다.
이러한 권리는 재개발이나 재건축 사업에서 정말 중요합니다. 조합은 새 아파트를 조합원들에게 할당한 후, 남은 아파트를 일반분양을 통해 판매하여 추가 수익을 창출하기 때문입니다.
이런 과정을 통해, 조합원들은 새로운 주거 공간으로 이전과 함께 재산가치 상승을 기대할 수 있습니다.
2) 분양권
분양권은 주택 구매 과정에서 핵심적인 요소로 준공된 아파트에 입주할 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 이 권리는 아파트 청약을 통해 취득하게 됩니다.
청약은 주택 소유 여부, 가족 구성원 수, 청약 저축 금액 및 기간 등을 종합적으로 고려해서 결정됩니다. 이런 것을 종합한 청약점수가 높은 사람이 분양권 당첨확률이 높아집니다.
입주권과 중요한 차이점 중 하나는 분양권을 얻은 후에도 해당 권리를 다른 사람에게 판매할 수 있는데, 이를 ‘분양권 전매’라고 합니다.
그러나 특정 지역에서는 부동산 시장의 안정을 위해 분양권 전매에 제한을 두고 있습니다. 그래서 투기과열지구에서는 최대 5년간, 조정대상지역에서는 최대 3년간 분양권의 전매가 제한될 수 있습니다.
2. 분양권 전매
분양권 전매는 새 아파트의 소유권을 아직 확보하기 전에 해당 아파트에 대한 입주 권리를 다른 사람에게 판매하는 행위를 말합니다.
청약통장을 이용해서 당첨되면 해당 주택에 대한 입주 권리 뿐만 아니라 다시 청약할 권리도 포함되어 있습니다.
분양권 전매는 가격 상승 효과가 높을 것으로 예측되는 경우에는 높은 프리미엄을 붙여서 거래되는 경우가 많습니다.
역사적으로 볼 때, 1999년 3월 주택건설촉진법 개정으로 일시적으로 전매가 허용되었지만, 2003년과 2004년에 다시 전매 금지 정책이 시행되었습니다.
이러한 금지 정책은 2008년 이후 일부 완화되었으나, 문재인 정부 들어서는 다시 강화되어 사실상 전면적인 금지 상태에 이르렀습니다.
현재 투기과열지구에서는 소유권 등기 전 전매가 금지되며, 분양가상한제가 적용되는 공공택지에서는 3년에서 10년간 전매가 금지됩니다.
지방 일부 민간택지에서만 전매가 가능한 상태입니다.
예외적으로, 전체 세대원이 다른 지역으로 이주하는 경우나 상속으로 인한 이주, 2년 이상 해외 이주 등 특수한 경우에만 전매가 허용되지만, 이 경우에도 한국토지주택공사의 심사를 거쳐야 합니다.
분양권 전매는 부동산 경기활성화에 매우 중요한 역할을 하지만 정부 정책과 시장 상황에 따라 제한되기도 하고 해제되기도 합니다.
3. 분양권 주택수 포함 vs 제외되는 경우
1) 주택수 포함
2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권 및 입주권은 주택 수에 포함됩니다.
그래서 1주택 소유자가 새로운 분양권이나 입주권을 매수할 경우에는 2주택자로 간주되고 양도소득세, 취득세 등이 중과세 됩니다. 이런 경우에 기존 주택을 매도하더라도 비과세 혜택을 받지 못합니다.
그러나 1주택자가 주택을 취득한 후 1년이 경과한 후에 분양권이나 입주권을 취득하고, 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 일시적 1주택자로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2) 주택수 제외
2020년 8월 11일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에서 제외됩니다. 또한 같은 날짜 이전에 매매 계약을 체결하고, 8월 12일 이후에 취득한 조합원 입주권 및 분양권도 주택 수에서 제외됩니다.
오피스텔 분양권 역시 주택 수에 포함되지 않으며, 특히 시가 표준액이 1억 원 이하인 오피스텔의 경우도 주택 수 산정에서 제외됩니다.
4. 분양권 vs 입주권 장단점
1) 입주권 장점
- 구입비 저렴 : 입주권은 분양권에 비해 구입 비용이 상대적으로 저렴합니다. 건설사가 제공하는 일정 기간 동안의 주거 권리 때문에 비용이 절감됩니다.
- 관리, 유지 보수 편리 : 건설사가 주택 관리와 유지보수를 책임지므로 편리합니다. 또한 그 기간 동안 입주자는 안정적인 주거 환경을 보장 받을 수 있습니다.
- 부동산시장 변동성 적음 : 건설사와의 계약으로 이루어지기 때문에 부동산 시장의 변동성에 영향을 덜 받습니다.
- 재건축/재개발 입주권 : 재건축/ 재개발 지역에 토지나 주택을 소유한 경우 입주권을 취득할 수 있습니다.
2) 입주권 단점
- 소유권 부재 : 입주권은 사용 권리만 부여하며, 소유권은 없습니다. 사용 기간 종료 후 주택을 반납해야 합니다.
- 거주기간 제한 : 계약에 따라 사용 가능한 기간이 제한됩니다.
- 불안정 : 건설사의 경영 상황이 불안정할 경우에는 입주권 사용에 영향을 받을 수 있습니다.
- 특정 지역 취득 : 재건축/재개발 지역에 한정되어 있어, 다양한 지역에서 선택권이 제한됩니다.
3) 분양권 장점
- 소유권 보장 : 분양권은 본인 명의 주택이므로 소유권을 보장 받고 거주 기간에 제한이 없습니다.
- 다양한 혜택 : 확장, 가구, 로얄층 등 다양한 혜택을 분양 계약에 따라 받을 수 있습니다.
4) 분양권 단점
- 대출한도 제약 : 상대적으로 저렴한 분양가 때문에 대출 한도가 낮을 수 있습니다.
- 분양가 유지기간 제한 : 정부의 주택정책에 따라 분양가가 일정 기간 동안만 유지되므로, 해당 기간 내에 구매하지 않으면 가격이 상승할 수 있습니다.
- 위험성 : 건설사의 경영 안정성에 따라 주택 완공 및 분양에 차질이 발생할 수 있어, 투자 위험이 있습니다.
- 권리 제한 : 분양 계약에 따라 일부 권리가 제한될 수 있으며, 내부 구조 변경 불가능 및 입주 시기 제한 등의 조건이 있을 수 있습니다.
그 외에도 입주권 분양권 차이 많기 때문에 자세한 것은 인터넷 등의 정보를 참고하면 됩니다. 하지만 투자를 할 때에는 자금 수급계획, 입주시기, 투자가치 등을 종합적으로 고려해야 된다고 전문가들은 조언합니다.
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5. 분양권 취득 시 꿀팁
1) 공동명의 활용
분양권 계약 시, 공동명의를 이용하면 절세 효과를 볼 수 있습니다. 특히, 중도금 납부 전에 증여 시, 계약금에 대해서만 증여세를 납부하므로 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
자금력과 자금 출처를 소명 할 수 있다면, 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 유리합니다.
2) 대출 규제 확인
2017년 8월 2일 대책 이후, 다주택자의 주택담보대출 규정이 강화되었습니다. 투기지역 내 주택담보대출은 세대당 1건으로 변경되었으므로, 명의 변경 시 대출 승계 가능성을 확인해야 합니다.
3) 양도세 주의
배우자로부터 증여 받은 분양권이나 입주권을 양도할 때는 조심해야 합니다. 증여일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 증여한 배우자의 취득가액과 양도가액 차액에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 직계존비속 간 증여에도 이월과세가 확대 적용됩니다.
4) 중개수수료 확인
분양권 거래 시 수수료는 거래 금액을 기준으로 합니다. 그래서 계약금, 중도금, 프리미엄(웃돈) 등도 포함되기 때문에 수수료가 많이 나올 수 있습니다. 하지만 경기악화 등으로 마이너스 프리미엄이 되는 경우는 수수료가 적게 나올 수 있습니다.
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5) 보류지 투자
재건축·재개발 조합이 보류지를 최대 가구의 1% 범위 안에서 설정할 수 있습니다. 보류지는 청약통장 없이 입찰 가능하며, 시세 대비 저렴하게 낙찰될 수 있어 좋은 투자처가 됩니다.
보류지는 입주 6개월 전에 나오므로 정확한 입찰 시점을 예측하기 어렵습니다. 그래서 원하는 지역에 꾸준한 관심을 가지고 정보를 취득하는 것이 좋습니다. 재건축, 재개발 관련 정보를 알려주는 홈페이지 등을 통한 확인도 좋습니다.
6) 분양권 매입 시 주의사항
투기지역으로 지정된 지역에서는 양도소득세 신고 시 실거래가액을 기준으로 해야 합니다. 프리미엄이 큰 경우 다운 계약서로 거래하게 되면 나중에 매수자가 추가 세금을 부담하거나 과태료를 추징 당할 위험이 있습니다.
업 계약서 사용은 불법이며, 매수자는 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과될 수 있고 매도자는 양도세 추징 및 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
원하는 주택을 구입할 때에는 이런 꿀팁과 주의사항을 숙지하고 입주권 분양권 차이와 장단점에 대해 제대로 알아야 합니다. 그렇지 않으면 세금폭탄이나 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.
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