계약금 가계약금 돌려받기 위한 방법에는 어떤 것이 있고, 계약서 효력과 파기는 언제 발생할까요?!!
매매 전세 월세 등의 부동산 계약 할 때는 목돈이 발생하므로 신중하고 꼼꼼해야 합니다. 원하는 목적물을 선점하고 계약 우선권을 가지기 위해 미리 지불하는 것이 계약금 가계약금입니다.
그래서 두 가지 차이와 계약 파기로 반환 받을 수 있는지? 등도 꼼꼼히 체크해야 합니다.
1. 계약금 vs 가계약금 뜻과 차이
계약금이란 부동산을 매매, 전세, 월세 등의 계약을 할 때 지불하는 돈입니다. 계약이 성립되었음을 의미하는 것으로 전체 거래금액의 몇 %를 지불해야 하는지?에 대한 규정은 없습니다.
하지만 일반적으로 전체 거래금액의 10%정도를 지불하고 지불과 동시에 계약 성립은 확정됩니다.
가계약금은 정식 계약 체결 이전에 매매, 전세, 월세 등의 계약을 할 때 지불하는 돈입니다. 계약금의 일부로 간주되지만 몇 %를 지불해야 하는지?에 대한 규정은 없습니다.
정식 명칭도 아니고 법적 규정도 없습니다. 하지만 부동산 거래에서는 널리 사용되고 매물에 대한 예약금 역할을 합니다. 당사자 간 초기 거래 의사를 확정하는 데 중요한 역할을 합니다.
계약금이나 가계약금은 원하는 물건을 선점하는 역할을 하고 본 계약의 사전 단계라는 공통점이 있습니다. 지불과 동시에 계약이 성립되고 차후 귀책사유에 따라 계약해지, 배상금 지급 등에 대한 기준이 되는 것도 공통점입니다
그래서 아래에서 소개하는 주의사항이나 내용들을 잘 지켜서 지불하고 작성해야 합니다.
2. 계약금 가계약금 효력 발생 vs 파기
전세나 월세 계약에 있어서 계약금이나 가계약금은 계약 효력과 파기에 직접적 연관성이 있습니다.
2005년 대법원 판례에서는 계약금 가계약금 효력과 파기에 대해 다음과 같이 판시하고 있습니다
“계약의 중요 조건(금액, 지급 방식, 조건 등)에 대한 명확한 합의가 있었다면, 계약금 가계약금 입금만으로도 계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 정식 계약서의 유무와 관계없이 적용됩니다.
하지만, 계약의 핵심 조건에 대해 구체적이고 확정적인 합의가 이루어지지 않았다면 계약은 성립되지 않습니다. 그런 경우에는 계약금 가계약금 반환 받을 수 있습니다.”
가계약 당시에 계약의 본질적 사항이나 중요사항 등에 대한 구체적인 합의가 없었다면 계약이 성립된 것으로 보지 않는 것이 대법원 판례입니다. 따라서 계약 성립에서 중요한 것은 입금보다 당사자 간 정확한 의사 소통과 합의라는 것입니다.
목적물이나 의사소통에 대한 합의가 없거나 다른 경우는 계약이 성립되지 않았기 때문에 당연히 돌려 주어야 합니다
3. 가계약금 얼마?!!
가계약금 얼마인지?에 대한 규정은 없습니다. 정확한 법적용어가 아니지만 부동산 실무에서 사용하는 용어이기 때문입니다. 그래서 당사자간 합의에 의해 얼마든지 정할 수 있습니다
임대차 계약은 계약 파기가 종종 발생합니다. 그러한 계약 파기 확률을 낮추기 위해서 임대인은 최대한 많은 금액의 지불을 요구합니다. 하지만 임차인은 반대로 최소 금액으로 물건을 선점 확보하려고 합니다.
그래서 서로 간에 적당히 합의로 정하면 됩니다. 하지만 현실에서 가장 많이 사용되는 것은 거래 금액의 1%를 가계약금으로 지불하는 것입니다.
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4. 계약금 가계약금 돌려받기 불가능?!!
가계약금은 계약금의 일부로 계약 성립을 위한 선금 역할을 합니다. 임차인이 지불하면 계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 별도의 계약서를 작성하지 않았다고 해도 지불도 계약이 성립됩니다.
민법에 따라 정상적으로 성립된 계약이므로 원칙적으로 반환 받을 수 없습니다. 임차인이 계약 철회를 원할 경우에는 이미 납부한 계약금 전액을 포기해야 합니다
그리고 임대인이 계약을 취소하는 경우에는 2배를 상환하는 것이 일반적입니다. 따라서 정상적이고 일반적 계약에서는 계약금이나 가계약금을 돌려 받들 수 없습니다.
하지만 아래에서 이야기하는 4가지 조건 중 하나에 해당된다면 반환 받을 수 있습니다.
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5. 계약금 가계약금 돌려받기 가능?!!
다음의 조건 중 하나에 해당되는 경우에는 반환 받을 수 있습니다. 따라서 계약서 작성할 때는 아래 내용 숙지해서 작성하는 것이 좋습니다.
1) 건물 상태 차이나 변화
계약금 가계약금을 지급할 당시와 잔금을 지급할 싯점의 건물 상태가 달라진 경우에는 반환 요구할 수 있습니다. 예를 들어, 계약 할 때는 건물이 깨끗하고 모든 설비가 완벽하게 작동되었으나 잔금 싯점에 중대한 하자가 발견된 경우입니다.
또한 약속 된 옵션이나 시설이 제거된 경우도 마찬가지입니다. 계약을 체결할 당시의 착오 또는 사기로 인한 계약 취소 사유에 해당되므로 반환 요청할 수 있습니다.
2) 중대한 하자 발견
건물주가 중대한 하자를 고의로 숨겼거나 고지하지 않는 경우에도 반환 받을 수 있습니다. 건물주가 고지의무 사항을 위반하였기 때문입니다.
이런 일들로 인한 분쟁을 피하기 위해서는 하자에 대한 사진이나 동영상을 촬영해 두는 것이 좋습니다.
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3) 특약 사항
살아가면서 발생할 수 있는 여러 가지 일들에 대비하기 위해 특약사항으로 기록하는 것입니다. 대출 불가로 본 계약을 체결할 수 없는 등의 사유가 발생하는 경우에는 무효로 한다는 내용 등을 기록하면 됩니다.
특약사항에 대한 구체적인 문구나 내용은 없지만 다음과 같이 작성하는 것이 안전하게 반환 받을 수 있습니다.
“가계약 계약상의 임차인이 장래에 체결 될 임대차계약의 보증금이나 임대료 지급과 관련하여 신청한 대출이 거절되는 경우에는 본 가계약은 무효로 한다. 이 때 이미 지불한 가계약금 계약금은 즉시 반환해야 한다….”.
4) 당사자 합의나 임대인 일방적 해지
민법 규정에 의한 사적 자치 원리에 따라 당사자간 합의에 의해 해지하는 경우입니다. 그리고 임대인이 일방적으로 해지하는 경우에도 돌려 받을 수 있습니다.
임대인의 귀책사유로 일방적으로 해지하는 경우에 가계약금 배액배상하도록 되어 있습니다. 반대로 임차인 귀책사유로 해지하는 경우에는 지급한 돈을 포기해야 합니다.
부동산 거래에는 많은 자금이 소요되므로 신중에 신중을 기해야 된다고 전문가들은 조언합니다. 원하는 물건을 저렴한 가격으로 구하는 것도 중요하지만 계약파기로 계약금 가계약금 반환 받지 못하는 경우도 없어야 하기 때문입니다.
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