계약갱신청구권 중도해지 가능한 경우와 불가능한 경우는 어떻게 되고 묵시적 갱신과 차이는 무엇일까요?!!
주택이나 상가 등의 임대기간이 만료되면 임대를 종료할 것인지? 갱신할 것인지? 빨리 결정하고 제대로 대처해야 합니다. 법으로 정해진 기간과 조건들이 있기 때문입니다.
그래서 임대차 계약갱신청구권과 묵시적 갱신에 대한 모든 것 제대로 알아보겠습니다
1. 임대차 계약갱신청구권
주택임대차보호법에 의하면 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이것을 계약갱신청구권이라고 하고 임대인은 정당한 사유가 없으면 거부할 수 없습니다.
이 기간 내에 임대인이 갱신 거절의 의사를 명확하게 통지하지 않거나 계약 조건의 변경을 요구하지 않으면 자동 갱신됩니다. 기존의 계약조건과 동일하게 말입니다.
하지만 갱신을 할 때에는 계약기간에 대해 각별히 주의해야 합니다.
계약 갱신이 되는 경우에 새로운 계약기간은 최대 2년입니다. 최초 임대차 계약 기간과 상관없이 최대 2년이라는 것입니다. 그래서 최초 계약을 1년으로 정했다고 해도 갱신이 되면 2년까지 보장 받을 수 있습니다.
또한 반대로 최초 계약이 3년이었지만 갱신을 하면 2년까지 보장 받을 수 있습니다. 물론 당사자간에 기간에 대해서는 별도로 합의해도 됩니다.
하지만 이 규정은 강행규정이기 때문에 무조건 2년은 보장해야 하고, 위 기간을 위반하면 계약이 무효가 될 수 있습니다. 이 법은 임대인이 아닌 임차인 보호에 더 중점을 두고 있기 때문입니다.
2. 임대차 묵시적 갱신
임대차 계약이 만료되는 시점에 임대인과 임차인이 새로운 합의 없이 계속해서 임대차가 지속되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 2020년12월10일 이후에 체결되거나 갱신 된 계약은 묵시적 갱신에 각별히 주의해야 합니다.
임대차 기간 만료의 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약조건 변경이 없는 경우에 자동으로 발생합니다. 임대인과 임차인 모두에게 안정적인 계약 관계를 유지하도록 해 줍니다.
특별한 조건 변동이나 내용이 없는 경우에는 기존 내용과 동일한 조건으로 2년간 연장된 것으로 간주합니다.
하지만, 임차인이 아래에서 소개하는 주택임대차보호법에서 규정하는 의무를 제대로 이행하지 않으면 갱신 거부 할 수 있습니다.
계약이 묵시적으로 갱신 된 후에도 임차인은 언제든지 해지할 권리가 있습니다. 임차인의 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다.
따라서 자동 갱신을 원하지 않는 경우에는 법적 기한 내에 명확한 의사 표현을 해야 합니다.
3. 계약갱신청구권 거부 가능한 경우
주택임대차보호법제6조의3규정에 의하면 다음과 같은 경우에는 임대인이 계약갱신청구권 거부할 수 있습니다. 임차인이 임대차계약서 내용을 제대로 이행하지 않았거나 귀책사유가 있기 때문입니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우
4. 계약갱신청구권 중도해지
임대차계약 갱신 후에 발생한 여러 가지 불가피한 사유가 있는 경우에 임차인은 언제든지 중도해지 할 수 있습니다. 하지만 중도해지를 할 때에는 최소 3개월 전에 임대인에게 통지해야 합니다.
물론 중도해지를 신청할 때에도 위에서 언급한 것처럼 임차인의 귀책사유나 건물 파손 등은 없어야 합니다.
5. 계약갱신청구권 복비
과거에는 임차인이 중도해지를 하는 경우에 발생하는 복비(중개수수료)는 임차인이 부담했습니다. 하지만 계약갱신청구권을 행사한 후 중도해지하는 경우에는 임대인이 부담해야 합니다.
계약갱신청구권 행사 후 3개월 전에 해지 의사를 통보한 경우에는 말입니다. 중도해지는 명확하고 정확해야 합니다. 그래야만 의사 전달이나 기억력 착오로 발생하는 문제들을 예방할 수 있습니다.
따라서 문자, 카톡, 메일, 내용증명 등과 같은 방법으로 정확하게 의사 전달해야 합니다. 임대인에게 정확하게 전달되었는지?에 대한 확인도 중요합니다.
그렇지 않으면 원하는 날짜에 이사 갈 수 없을 뿐만 아니라 복비 분쟁도 발생할 수 있기 때문입니다.
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6. 임차인에게 불리한 계약
주택임대차보호법제10조, 상가건물임대차보호법제15조 규정에 의하면 임차인에게 불리한 계약은 무효라고 합니다. 그래서 계약서 작성할 때에 “계약 갱신을 행사하지 않겠다”와 같은 특약사항은 무효라는 것입니다.
당사자간에 합의되었고 특약사항으로 했다고 해도 말입니다. 이 법이 상대적 약자인 임차인을 보호하는데 더 중점을 두고 있기 때문입니다.
7. 임대차 기간 중 집주인 변경
주택이나 상가 임대차 기간 중에 집주인이 변경되는 경우가 있습니다. 하지만 그런 일이 발생한다고 해도 세입자 권리는 그대로 승계됩니다.
그러나 매매, 증여, 상속, 경매 등과 같이 집주인 변경 방법에 따라 임대인이 조심해야 할 부분이 다릅니다.
1) 매매, 증여, 상속으로 변경
매매, 증여, 상속으로 집주인이 변경되는 경우에는 아무 상관 없습니다. 주택 및 상가 임대차보호법에 따라 임차인 권리와 임대인 의무가 그대로 승계되기 때문입니다.
그래서 세입자는 별도의 동의 없이 새로운 집주인과 기존 계약이 그대로 유지됩니다. 세입자의 대항력 때문이고 그런 일이 발생해도 계약서 기간만큼 안심하고 거주할 수 있습니다.
이 경우에 세입자가 계약을 해지하고 싶으면 그 상황에 맞게 대처하면 됩니다. 즉 매매계약이 완료되기 전에는 전 집주인에게 하고, 완료된 후에는 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하면 됩니다.
2) 경매 공매로 변경
경매나 공매로 집주인이 변경되는 경우에는 각별히 주의해야 합니다. 이 때 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 꼭 필요한 것인 전입신고와 확정일자입니다. 따라서 전입신고, 확정일자가 제대로 되어 있고 선순위라면 보증금을 전부 받을 수 있습니다
하지만 이런 조치가 되어 있지 않거나 선순위 채권자들이 많은 경우에는 보증금을 보호 받지 못하게 됩니다. 따라서 그런 일들이 발생하면 새 주인을 상대로 보증금 반환 등을 요구해야 합니다.
대항력이 있으면 보증금 반환 때까지 버틸 수 있지만, 그렇지 않으면 “울며 겨자먹기”식으로 쫓겨 날 수도 있습니다. 그래서 주택 임대차계약서 작성할 때 전입신고와 확정일자가 정말 중요하다는 것입니다.
물론 전세보증보험 가입을 해 두었다면 어떤 형태로 집주인이 변경된다고 해도 전혀 상관 없습니다. 가입한 전세보증보험에서 원하는 날짜에 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있기 때문입니다.
계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장하려는 경우에 새로운 집주인은 기존의 보증금을 최대 5%이내로만 조정할 수 있습니다. 이 규정을 위반하는 것도 무효이기 때문에 법적효력이 없습니다
주택이나 상가 임대차계약을 작성하거나 갱신할 때는 제대로 알고 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 목돈이 발생하는 거래이기 때문에 계약에 문제가 있으면 임대인 임차인 모두에게 큰 경제적 충격으로 다가올 것이기 때문입니다.
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