깡통전세 역전세 뜻과 차이점은 무엇이고 깡통전세 피하는 예방법에는 어떤 것들이 있을까요?
전세사기로 힘들어 하는 사람들이 너무 많습니다. 또한 전세사기는 아니라고 해도 전세 계약 이후의 주택가격 변동이나 건물주 재정악화로 제 때에 전세금을 돌려 받지 못하거나 떼이는 사람들도 많습니다.
1. 깡통전세 역전세 뜻 차이
두 경우 모두 세입자 전세금 회수가 곤란하다는 공통점이 있습니다. 그리고 건물주 잘못이 아닌 외부적 요인에 의해서 발생한다는 것도 공통점입니다. 하지만 깡통전세 역전세 뜻과 차이점은 다음과 같습니다.
1) 깡통전세
깡통전세는 주택 매매가격이 전세금보다 낮아진 경우를 말합니다. 주로 부동산 가격 하락, 정부시책, 특정 지역의 경기 침체 등으로 발생할 수 있습니다. 그래서 집을 팔아도 전세금을 다 줄 수 없는 상황입니다.
예를 들어, 1억원 전세금으로 살고 있는데 주택 가격이 8천만원으로 떨어진 경우이며 임차인의 전세금 회수는 힘들어지게 됩니다.
2) 역전세
역전세는 전세 계약 당시의 가격보다 이사 갈 싯점의 전세가격이 더 낮아진 경우를 말합니다. 신축 물량이나 부동산 공급과잉으로 전세 수요에 비해서 공급이 늘어나는 경우가 대표적입니다.
세입자가 처음 전세 계약을 맺었을 때의 가격과 현재 전세가격 사이에 발생하는 차이를 말합니다. 여기서 중요한 것은 시간적 변화입니다.
1억원 전세금으로 살고 있는데 전세기간 만료 시점에 전세시세가 9천만원으로 떨어졌다고 가정해 보겠습니다. 이 싯점에 세입자가 계약 갱신하지 않고 이사 간다고 하면 집주인은 새로운 세입자에게는 9천만원 전세금만 받을 수 있습니다.
부족한 나머지 1천만원은 건물주가 마련해야 합니다. 이 때 건물주에게 자금 여유가 있다면 아무 문제가 되지 않습니다. 하지만 부족분을 마련 할 자금 여유가 없다면 전세금을 제 때에 돌려주지 못하게 되면서 많은 문제가 발생하게 되는 것입니다.
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2. 깡통전세 vs 역전세 뭐가 더 위험?!!
두 경우 모두 세입자들의 안전한 전세금 회수를 저해하는 요인임에는 틀림 없습니다. 하지만 두 가지 중에서 세입자들에 더 위험한 것은 깡통전세입니다.
깡통전세는 재산 가치가 전세금을 밑돌 때 발생하는 것이고, 역전세는 시세 변동에 따른 일시적인 현상일 수 있기 때문입니다.
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3. 깡통전세 역전세 피하는 법
1) 등기부등본 확인
등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 계약 체결하는 사람이 등기부등본상 소유자 인지? 근저당권, 압류 등의 선순위 채권자가 있는지? 등에 대한 내용도 직접 확인해야 합니다.
깡통전세나 역전세 상황이 발생한다고 해도 세입자가 1순위이면 위험부담은 줄어 들기 때문입니다.
2) 전세가율 확인
전세가율이란 전세금과 매매가격 비율을 말합니다. 이 비율이 높으면 깡통전세 위험이 높아집니다. 따라서 전세를 결정하기 전에는 해당 지역의 전세가율 확인하는 것이 중요합니다.
3) 전세보증보험 가입
보증보험료가 발생하는 단점이 있지만 전세보증보험에 가입해 두는 것이 좋습니다. 비용은 발생하지만 가장 안전하고 확실하게 전세금을 지정 된 날짜에 돌려 받을 수 있습니다.
전세가격 하락이나 경제사정 등으로 전세금 지급이 제 때에 되지 않을 때에 전세보증보험에서 대신 지급해 주고 구상권을 행사하기 때문입니다.
집주인 동의 없이도 가입할 수 있고, 다음과 같은 절차, 방법들이 있습니다.
(1) 가입방법
- 보험사 선택 : 가입할 보증보험사를 선택합니다.
- 서류 준비 : 임대차 계약서, 신분증, 주민등록등본 등 필요한 서류를 준비합니다.
- 보험 신청: 온라인 또는 대면을 통해 보험에 신청합니다.
- 보험료 납부: 보험 계약을 완료하고 보험료를 납부합니다.
(2) 주택도시보증공사 (HUG):
주택도시보증공사는 정부가 지원하는 기관으로, 주택 관련 보증 상품을 제공합니다. 이들의 주요 상품 중 하나가 전세금 반환보증으로, 세입자가 전세금을 회수하지 못할 위험에 대비할 수 있게 해줍니다.
(3) 서울보증보험 (SGI):
서울보증보험은 민간 보험회사로, 다양한 종류의 보증보험 상품을 취급합니다.
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4) 전국 깡통전세 감별기 이용
전국 깡통전세 감별기는 아파트와 다세대 주택의 전세 및 매매 실거래가를 기반으로 전세가율을 제공하는 도구입니다. 이를 활용하여 깡통전세 위험을 사전에 파악할 수 있습니다.
전국 깡통전세 감별기는 전세 사기와 깡통전세 피해를 줄이기 위해 MBC 기획탐사취재팀이 개발한 것입니다. 2022년 전국의 모든 아파트와 다세대주택(단독·다가구 주택, 오피스텔 제외)의 전세 및 매매 실거래가 자료를 분석하여 단지별 평균 전세가율을 산출했습니다.
사용자는 이 사이트를 통해 현재 자신의 집이나 이사할 집의 위험도를 확인할 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 하며, 한국도시연구소와 함께 분석한 자료입니다.
하지만, 증여 목적의 거래 등으로 인해 통계가 왜곡될 수 있으므로 참고용으로만 활용해야 합니다. 또한, 전세가율이 낮더라도 다른 선순위 채권이 있을 수 있으므로 임대차 거래 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.
깡통전세감별기 사용법은 간단합니다. 네이버 검색창에서 “깡통전세 감별기”를 검색하고, 원하는 시, 구를 입력한 다음 해당 건물을 선택하여 검색합니다. 결과값을 통해 전세가율과 위험도를 확인할 수 있습니다.
자세한 정보는 전국깡통전세감별기 공식 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.
4. 깡통전세 경매
깡통전세 상황에서는 부동산 경매가 발생할 수 있습니다. 이 경우, 경매에서 낙찰된 금액이 전세금보다 낮을 가능성이 있으므로, 경매 참여 시 다음과 같은 주의가 필요합니다.
- 기다림 : 낙찰자가 나타날 때까지 기다려야 할 수도 있습니다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하지 않도록 주의해야 합니다.
- 직접낙찰 : 임차인이 일부 손해를 감수하고 주택을 직접 낙찰 받는 방법도 있습니다. 낙찰 대금에서 비용을 제외한 나머지를 배당 받을 수 있습니다.
- 주택매수 : 경매 중이더라도, 임대인과 협상을 통해 주택을 매수할 수 있습니다. 그러나 이 방법은 복잡한 채무관계와 법인의 경우 가압류 등의 등재 가능성이 있어 주의가 필요합니다.
- 특별 매각조건 설정 : 예를 들어, ‘임차인은 낙찰자에 대해 대항력을 포기한다’는 조건을 설정하여 경매를 진행할 수 있습니다.
역전세나 깡통전세 문제는 어느 지역, 누구에게나 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약 체결 전에 충분히 확인하고 꼼꼼히 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다. 저렴한 전세금으로 사는 것도 중요하지만 계약기간 만료되었을 때 안전하게 돌려 받는 것도 정말 중요하기 때문입니다.
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